Risikos beim Kauf einer mit Hypothek belasteter Liegenschaft

Risikos beim Kauf einer mit Hypothek belasteter Liegenschaft
Oft fallen Kunden darauf herein, verführerische Angebote zum Erwerb von Immobilien anzunehmen, ohne die Tatsache zu berücksichtigen, dass dieselben mit einer Hypothek belastet sind. Leider nach dem Auftrieb im Bereich des Bauwesens in den Jahren 2006-2010 werden immer mehr Wohnungen verkauft, deren Eigentümer Probleme mit Banken haben und die Kredite, mit welchen sie die Wohnungen gekauft haben, nicht bedienen können. Natürlich gibt es viele „berechnende“ Käufer, die eine Liegenschaft zwecks Investitionen gekauft haben, jedoch wegen der Sättigung des Marktes mit Freiflächen zu mieten gelingt es ihnen nicht die gewünschte Wirkung, bzw. das erwartete Einkommen zu erzielen, und die Bank beginnt auf sie Druck auszuüben. Wir raten Sie als Fachanwälte für Vermögenssachen und Immobiliengeschäfte rechtzeitig einen professionellen Rat in Anspruch zu nehmen, bevor es zu spät geworden ist, damit sie selbst zurechtkommen. Oft stößt man auf die Tendenz, dass Bauträger solche Liegenschaften verkaufen möchten, nachdem sie nicht imstande sind, ihre Hypothek-Kredite zu bedienen.
Die meisten Investoren sind der Meinung, dass die Preise dieser Liegenschaften niedriger als die Marktpreise sind und jeder Käufer kann leicht eine Liegenschaft auf einem guten Preis erwerben, jedoch viele von ihnen haben Angst davor ein Geschäft abzuschließen, da ab und zu Risiken bestehen, welche sie nicht berücksichtigen. Es gibt viele Fälle, bei welchen eine solche Liegenschaft verkauft wird, jedoch sollte man berücksichtigen, dass das Verfahren sehr kompliziert ist und es besteht das Risiko, dass die Käufer getäuscht werden, und nach dem Kauf bleibt die fremde Hypothek als eine Belastung der von ihnen erworbenen Liegenschaft. Deswegen raten wir alle unseren Kunden, die im Immobilienbereich tätig sind, sich an einen Fachanwalt für Immobilien und Immobiliengeschäfte zu wenden, damit das Risiko in Bezug auf einen ähnlichen Kauf aufmerksam zu behandeln und schätzen wird.
Die wichtigste Frage besteht darin was zu machen, damit Sie sich vor Problemen verhüten.
Es ist natürlich erforderlich auch die Präzisierung zu machen, dass wir über den Kauf einer Liegenschaft sprechen in der Situation, wenn der Eigentümer schon lange den Kredit nicht bedient, und die Bank natürlich ihrerseits das Vermögen zum öffentlichen Verkauf angeboten hat und nach einem Käufer sucht, damit sie den Verkauf in kürzester Frist abzuschließen. In diesem Fall raten wir den KÄUFER aufmerksam alle Varianten für das Geschäft zu erörtern, und zwar:
- Er kann die Liegenschaft mit eigenen Mitteln kaufen, wobei in dieser Art und Weise der Kredit getilgt wird, und die zugunsten der Bank eingeräumte Hypothek – aufgehoben. In diesem Fall wird die Liegenschaft lastenfrei erworben.
- Es gibt natürlich Ausnahmen von dieser klassischen Variante, da nicht alle Käufer auf dem Markt über Geldmittel auf einem Konto haben, die dazu reichen, sofort die Liegenschaft zu kaufen, deswegen schlagen wir vor, dass der potentielle Käufer den bestehenden Kreditvertrag durch die so genannte Zession (Forderungsabtretung) wie unter Art. 99 Gesetz über die Verpflichtungen und die Verträge abzuschließen.
- Die dritte meist eingesetzte Variante besteht darin das Geschäft mit einem neuen Hypothek-Kredit zu finanzieren, jedoch die jeweilige Bank sollte über die Eigenart des Geschäfts informiert werden. Dabei löschen der Käufer und seine Bank die erste der Reihe nach Hypothek des Verkäufers, und an ihrer Stelle wird die nächste Hypothek eingetragen, die zugunsten des Verkäufers eingeräumt wird, und danach tritt er in die Rechte des Käufers ein.

Risikos beim Kauf einer mit Hypothek belasteter Liegenschaft
Als Fachanwälte für Immobiliengeschäfte achten wir darauf, dass ein wesentliches Moment dieser beschriebenen Varianten natürlich ist das Risiko, welches die Parteien bei der nicht Einhaltung bestimmter Regeln bei diesen Geschäften eingehen, und zwar:
- Wir raten Sie, Ihre Aufmerksamkeit auf den Preis der Liegenschaft sowie auf den Wert der eingeräumten Hypothek zu lenken, damit es sich nicht erweist, dass die Hypothekenschuld gegenüber der Bank in Bezug auf die Liegenschaft viel größer als den Preis ist, welchen sie für diese Liegenschaft zahlen sollten. Es kommt manchmal vor, dass der Kredit des Verkäufers schon lange in Rückstand geraten ist, und dabei wurden große Strafzinsen erhoben. Damit werden die Schulden in Bezug auf die jeweilige Liegenschaft gegenüber der kreditgebenden Bank viel größer. Somit raten wir Sie, im Voraus Gewissheit über den echten, tatsächlichen Wert der gesamten Schuld gegenüber der kreditgebenden Bank zu schaffen. Hier gibt es viele Varianten zur Lösung des Problems, jedoch für uns als Fachanwälte für Immobiliengeschäfte die meist sichere Variante ist, alles direkt mit der kreditgebenden Bank zu besprechen und zu klären, damit es keine Zweifel bestehen, dass die Liegenschaft nicht schon übereignet ist oder zum öffentlichen Verkauf vor einem privaten Gerichtsvollzieher angemeldet ist.
- In diesem Fall sollten Sie auch berücksichtigen, dass ein bestimmtes Risiko besteht, wenn Sie die Beträge dem Käufer auszahlen, da es keine Sicherungen bestehen, dass er seine Schuld erloschen wird. Somit raten wir Sie, auch wenn Sie beschließen ein Angeld zu zahlen, sich einen Fachanwalt für Immobiliengeschäfte zu nehmen, da das Risiko besteht das gezahlte Angeld vom verschuldeten Käufer nicht zurück zu erhalten und dies könnte den Abschluss des Geschäfts vor einem Notar vereiteln. Wir prüfen immer alle Beträge bis zur Höhe der tatsächlichen Schuld, die direkt dem Kreditgeber auf das Konto, das den Kredit bedient oder auf einem anderen dazu bestimmten Konto in der Bank zu zahlen ist – um die Schuld zu erloschen, da wir einem Dritten – den verschuldeten Käufer nicht zuschreiben können, die Schuld in Bezug auf die Hypothek gegenüber der kreditgebenden Bank zu erloschen.
Alles, was zu erledigen ist, wenn sie sich mit einem Fachanwalt für Immobiliengeschäfte und einen Fachanwalt für Vermögensverfahren beratschlagen, ist die Höhe der Schulden des Verkäufers zu prüfen, die wahrscheinlich umfassen wie folgt:
- Der restliche Hauptbetrag im Kredit;
- Vertrags- und Strafzinsen – wenn der Kredit ordentlich ist – der Zins zwischen zwei Tilgungsraten, wenn er nicht in Rückstand geraten ist;
- Die von der Bank erhobene Gebühr für die vorzeitige Zurückzahlung an der Bank, zugunsten von welcher die Hypothek eingeräumt wurde – je nachdem wann der Kredit aufgenommen wurde und wie er getilgt wurde.

Risikos beim Kauf einer mit Hypothek belasteter Liegenschaft
Falls es sich erweist, dass der Wert der aufgeführten Schulden größer als den Rest des Kredit ist, dann sollte dies in einem eventuellen Vertrag zwischen den Parteien genauer formuliert werden, wobei Sie Ihre Haftung einschränken und ausschließlich den Preis der Liegenschaft zahlen, jedoch nicht die restlichen Schulden.
- Indem wir Verhandlungen mit verschiedenen Banken und Finanzinstituten führen, oft gelingt es uns die kreditgebende Bank zu überzeugen das Engagement zu übernehmen die Hypothek unter bestimmten Bedingungen aufzuheben. Alles, was wir vereinbart haben, ist natürlich in Schriftform, damit wir über ein klares Engagement bei der Vornahme von nachfolgenden Handlungen zum Kauf der Liegenschaft verfügen, dass die zugunsten von der kreditierenden Bank eingeräumte Hypothek aufgehoben wird.
- Wir raten Sie, bei der Ausfertigung der einzelnen Bedingungen in Bezug auf den künftigen Vorvertrag über den Kauf der Liegenschaft ausführlich und vollständig alle einzelne Moment bei der Auszahlung der bestimmten Beträge zu beschreiben, die ausschließlich zur kredittilgung zu überweisen sind. Unsere rechtliche Erfahrung als Fachanwälte für Immobiliengeschäfte und die Fälle aus unserer Praxis zeigen, dass wenn dieses Engagement nicht vorläufig vereinbart wird, übernimmt der neue Eigentümer auf eigene Rechnung die Kosten und dies kostet ihm viel Zeit, Geld und natürlich Nervеn.
Jedes einzelnes Immobiliengeschäft hat seine eigene Spezifik und das Verpassen eines einzelnen Bestandteils würde zu einem ernsthaften Risiko für jeden Käufer führen, jedoch das wichtigste ist, dass dies zur rechten Zeit verhindert wird, damit Probleme anderer Natur nicht entstehen. Wenn Sie sich mit einem erfahrenen Fachanwalt für Immobiliengeschäfte und Vermögensverfahren beratschlagen, können Sie Ihre Rechte und Interessen wahren und einen genauen Kostenvoranschlag für das Geschäft erstellen. Die Rechtzeitig geleistete Hilfe durch einen erfahrenen Fachanwalt bietet Ihnen Ruhe und die Gelegenheit Fehler und Risikos beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft zu vermeiden.