Immobilien in Bulgarien verkaufen
Wir bekommen Anfragen wenn man Immobilien in Bulgarien verkaufen.
Wer Immobilien in Bulgarien verkaufen möchte, trifft 2026 auf einen Markt, der in vielen Regionen weiterhin eine erhebliche Preisentwicklung zeigt.
Gleichzeitig ist der Verkauf einer bulgarischen Immobilie rechtlich deutlich komplexer, als lediglich einen Käufer zu finden und einen Kaufpreis zu vereinbaren.
Insbesondere ausländische Eigentümer aus Deutschland, Österreich, der Schweiz und anderen europäischen Staaten sollten vor dem Verkauf prüfen lassen:
- wer im Grundbuch tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist;
- ob Hypotheken, Pfändungen, Nutzungsrechte oder andere Belastungen bestehen;
- ob Grundstück, Gebäude und Wohnung im Kataster korrekt erfasst sind;
- ob offene kommunale oder öffentliche Verbindlichkeiten bestehen;
- welche Einkommensteuer beim Verkauf entstehen kann;
- ob Ehegatten, Miterben oder Miteigentümer beteiligt werden müssen;
- wie der Kaufpreis rechtssicher gezahlt wird;
- und ob der Verkauf auch ohne persönliche Reise nach Bulgarien durch Vollmacht durchgeführt werden kann.
Der Eigentumsübergang an einer Immobilie erfolgt nach bulgarischem Recht grundsätzlich durch notariellen Akt.
Art. 18 des bulgarischen Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge schreibt diese Form für die Übertragung von Eigentum und anderen dinglichen Rechten an Immobilien ausdrücklich vor.
Damit ist der Immobilienverkauf in Bulgarien kein rein wirtschaftlicher Vorgang, sondern eine notariell und registerrechtlich strukturierte Immobilientransaktion.
Immobilienmarkt Bulgarien : Lohnt sich ein Verkauf derzeit?
Die aktuelle Marktlage ist für Verkäufer in zahlreichen Regionen bemerkenswert.
Nach den neuesten derzeit veröffentlichten Daten des bulgarischen National Statistical Institute, lagen die Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal 2026 landesweit 14,8 % höher als im ersten Quartal 2025.
Gegenüber dem vierten Quartal 2025 stiegen die Preise allein innerhalb eines Quartals um 6,2 %.
Auch Eurostat bestätigte für Bulgarien im ersten Quartal 2026 einen jährlichen Anstieg von 14,8 %.
Damit gehörte Bulgarien zusammen mit Portugal und der Slowakei zu den EU-Mitgliedstaaten mit den stärksten jährlichen Preissteigerungen.
Diese Zahlen zeigen jedoch gleichzeitig, warum die Aussage „Jetzt ist immer der beste Zeitpunkt zum Verkaufen“ zu pauschal wäre.
Der bulgarische Immobilienmarkt ist regional stark differenziert.
Auch die Zahl beziehungsweise das Volumen der Transaktionen entwickelte sich im ersten Quartal 2026 in verschiedenen Großstädten unterschiedlich.
Ein hoher nationaler Preisindex bedeutet daher nicht automatisch, dass jede Immobilie innerhalb kurzer Zeit und zu jedem verlangten Preis verkauft werden kann.
Entscheidend sind Standort, Gebäudezustand, rechtlicher Status, Grundstück, Infrastruktur und realistische Preispositionierung.
Die offiziellen Daten für das zweite Quartal 2026 werden nach dem derzeitigen Veröffentlichungskalender des NSI erst am 23. September 2026 veröffentlicht.
Die Q1-Zahlen sind daher am 26. August 2026 der aktuellste vollständige offizielle Preisdatensatz.
Euro in Bulgarien: Bedeutung für Immobilienverkäufer beim Immobilien in Bulgarien verkaufen
Ein wesentlicher Unterschied zu früheren Jahren besteht darin, dass Bulgarien seit dem 1. Januar 2026 Mitglied der Eurozone ist.
Der Euro wurde mit dem endgültig festgelegten Umrechnungskurs 1 EUR = 1,95583 BGN eingeführt, wenn man Immobilien in Bulgarien verkaufen
Für internationale Immobilienverkäufer ist dies besonders relevant.
Kaufpreise können unmittelbar in Euro vereinbart und bezahlt werden.
Für Verkäufer aus Deutschland, Österreich und anderen Ländern der Eurozone entfällt damit insbesondere das frühere Währungsumrechnungsproblem zwischen bulgarischem Lew und Euro.
Die Euro-Einführung macht den bulgarischen Immobilienmarkt für zahlreiche europäische Käufer außerdem leichter vergleichbar.
Sie ersetzt jedoch keine rechtliche Due Diligence.
Ein Objekt bleibt auch nach Einführung des Euro unverkäuflich oder rechtlich problematisch, wenn beispielsweise:
- Eigentumsnachweise unvollständig sind;
- nicht eingetragene Erbfälle bestehen;
- Grundstücksgrenzen falsch erfasst wurden;
- Hypotheken eingetragen sind;
- Gebäude ohne ausreichende Dokumentation errichtet wurden;
- oder zwischen Grundbuch, Kataster und tatsächlichem Zustand Abweichungen bestehen.
Wie verkauft man eine Immobilie in Bulgarien?
Der typische Immobilienverkauf lässt sich in mehrere rechtliche Phasen gliedern.
1. Eigentumsrecht des Verkäufers prüfen
Ausgangspunkt jedes Verkaufs ist der vollständige Eigentumsnachweis.
Hierzu können unter anderem gehören:
- früherer notarieller Kaufvertrag;
- notarieller Schenkungsvertrag;
- Erbschein beziehungsweise Erbnachweise;
- gerichtliche Entscheidung;
- Teilungsvertrag;
- Restitutionsunterlagen;
- frühere Eigentumstitel;
- Unterlagen über das Grundstück;
- gesellschaftsrechtliche Unterlagen, wenn eine bulgarische Gesellschaft Eigentümerin ist.
Besonders bei älteren Ferienimmobilien kommt es vor, dass das Haus und das Grundstück rechtlich unterschiedlich strukturiert wurden.
Vor einer Vermarktung sollte deshalb genau festgestellt werden, was tatsächlich verkauft werden kann.
Grundbuchprüfung vor dem Immobilienverkauf
Vor Abschluss eines Kaufvertrages sollte eine aktuelle Prüfung des bulgarischen Immobilienregisters vorgenommen werden.
Dabei ist insbesondere nach folgenden Belastungen zu suchen:
- Hypotheken;
- Zwangshypotheken;
- Pfändungen bzw. Verfügungsverbote;
- eingetragenen Klagen;
- Nutzungsrechten;
- Dienstbarkeiten;
- Rechten Dritter;
- früheren Eigentumsübertragungen.
Das bulgarische Eintragungsrecht hat erhebliche praktische Bedeutung.
Art. 112 des Eigentumsgesetzes sieht unter anderem die Eintragung der Rechtsakte vor, mit denen Eigentum an Immobilien übertragen wird.
Nach Art. 113 können entsprechende Rechtsakte vor ihrer Eintragung bestimmten Dritten, die früher Rechte vom selben Eigentümer erworben und eingetragen haben, nicht entgegengehalten werden.
Die Prüfung des Immobilienregisters ist deshalb einer der zentralen Bestandteile eines rechtssicheren Verkaufs.
Kataster und Grundbuch müssen zur Immobilie passen
Eine häufig unterschätzte Problemquelle betrifft das bulgarische Kataster.
Für Gebiete mit genehmigter Katasterkarte verlangt das bulgarische Katasterrecht für Rechtsakte über Eigentumsübertragungen grundsätzlich eine entsprechende Kataster-Skizze beziehungsweise ein Kataster-Schema.
Seit den 2026 geltenden Änderungen bestimmt Art. 49b des Gesetzes über Kataster und Immobilienregister ausdrücklich, dass für Rechtsakte über Eigentum beziehungsweise andere dingliche Rechte entsprechende Skizzen oder Schemata der Katasterbehörde erforderlich sind.
Typische Fragen sind:
Flächenabweichungen
Der notarielle Eigentumstitel nennt beispielsweise 82 m², während das Kataster 78 m² ausweist.
Nicht eingetragene Gebäude
Ein Nebengebäude, Pool, Wintergarten oder Anbau existiert tatsächlich, erscheint jedoch nicht ordnungsgemäß in den Unterlagen.
Falsche Grundstücksgrenzen
Besonders bei älteren Häusern in Dörfern können historische Pläne von der aktuellen Katasterkarte abweichen.
Geänderte Identifikationsnummern
Nach Einführung einer neuen Katasterkarte können ältere Flurstücksnummern nicht mehr mit den aktuellen Identifikatoren übereinstimmen.
Solche Probleme sollten vor der notariellen Beurkundung geklärt werden.
Steuerwert der Immobilie
Für die notarielle Transaktion wird regelmäßig die steuerliche Bewertung der Immobilie benötigt.
Dabei handelt es sich nicht um eine klassische Marktwertermittlung, sondern um einen von der zuständigen Gemeinde ermittelten steuerlichen Wert.
Die bulgarische Steuerverwaltung weist darauf hin, dass die Grundsteuer und kommunalen Gebühren von der Gemeinde am Ort der Immobilie verwaltet werden.
Die steuerliche Bewertung spielt insbesondere für:
- die Vorbereitung der notariellen Transaktion;
- die Prüfung kommunaler Verpflichtungen;
- sowie die Berechnung bestimmter Transaktionskosten
eine wichtige Rolle.
Öffentliche Schulden des Verkäufers beachten
Vor einer Immobilienübertragung muss auch die steuerrechtliche Situation des Verkäufers geprüft werden.
Art. 264 der bulgarischen Steuer- und Sozialversicherungsprozessordnung enthält besondere Voraussetzungen für Transaktionen über Immobilien.
Dabei ist insbesondere die Frage relevant, ob der Verkäufer vollstreckbare öffentliche Verbindlichkeiten besitzt.
Bestehen entsprechende Verbindlichkeiten, kann ihre Begleichung beziehungsweise die Abführung aus dem Kaufpreis erforderlich werden.
Dieser Punkt sollte keinesfalls erst am Tag der notariellen Beurkundung geprüft werden.
Immobilienpreise in wichtigen bulgarischen Städten
| Stadt | Veränderung Q1 2026 gegenüber Q1 2025 |
|---|---|
| Burgas | +17,7 % |
| Sofia | +16,0 % |
| Varna | +13,2 % |
| Stara Zagora | +12,7 % |
| Plovdiv | +8,8 % |
| Ruse | −5,8 % |
Quelle: Bulgarisches Nationales Statistisches Institut.
Vorvertrag beim Verkauf einer Immobilie
Vor dem endgültigen notariellen Kaufvertrag wird häufig ein Vorvertrag geschlossen.
Nach Art. 19 des bulgarischen Schuldrechts muss ein Vorvertrag über eine Transaktion, für deren endgültige Durchführung notarielle Form erforderlich ist, schriftlich geschlossen werden und die wesentlichen Bedingungen des endgültigen Vertrages enthalten.
Ein professionell formulierter Vorvertrag sollte insbesondere regeln:
- genaue Beschreibung des Objektes;
- vereinbarten Kaufpreis;
- Zahlungsmodalitäten;
- Anzahlung beziehungsweise Deposit;
- Termin für die notarielle Beurkundung;
- benötigte Dokumente;
- Löschung bestehender Hypotheken;
- Übergabe der Immobilie;
- Inventar und Mobiliar;
- Folgen eines Vertragsrücktritts;
- Vertragsstrafen;
- Kostentragung;
- Umgang mit festgestellten rechtlichen Problemen.
Vorsicht bei Reservierungsverträgen
Insbesondere über Makler werden gelegentlich sehr kurze Reservierungsvereinbarungen angeboten.
Eine Reservierungsgebühr sollte jedoch nicht gezahlt oder akzeptiert werden, bevor eindeutig geklärt ist:
Wer erhält das Geld?
Wann wird es zurückgezahlt?
Ist es Teil des Kaufpreises?
Welche Partei verliert die Summe bei Nichtabschluss?
Ist überhaupt bereits eine verbindliche Kaufverpflichtung entstanden?
Notarieller Kaufvertrag in Bulgarien
Der endgültige Verkauf erfolgt grundsätzlich durch einen notariellen Akt.
Art. 18 ZZD schreibt die notarielle Form ausdrücklich vor.
Dabei besteht außerdem eine territoriale Zuständigkeit.
Nach Art. 570 Abs. 1 der bulgarischen Zivilprozessordnung wird der notarielle Akt über die Übertragung von Immobilieneigentum durch einen Notar im Bezirk der Immobilie aufgenommen.
Wer also eine Immobilie in Varna verkauft, kann den endgültigen Immobilienkaufvertrag nicht beliebig bei einem Notar in Sofia beurkunden lassen.
Eintragung des notariellen Kaufvertrages
Nach der Beurkundung wird der notarielle Akt in das zuständige Immobilienregister eingetragen.
Die bulgarische Eintragungsordnung erfasst ausdrücklich Rechtsakte, mit denen Eigentum an Immobilien übertragen wird.
Die Registry Agency weist für die Eintragung grundsätzlich eine staatliche Gebühr von 0,1 % des maßgeblichen Wertes aus.
Notargebühren sind demgegenüber nach dem jeweiligen materiellen Interesse gestaffelt und richten sich nach der gesetzlichen Notargebührentarife.
Die konkrete Kostenberechnung sollte deshalb für jede Transaktion individuell erfolgen.
Kann ich meine Immobilie in Bulgarien verkaufen, ohne nach Bulgarien zu reisen?
Ja, grundsätzlich ist ein Immobilienverkauf auch durch einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter möglich.
Dies ist gerade für Eigentümer aus Deutschland, Österreich, der Schweiz oder Großbritannien praktisch relevant.
Allerdings genügt für einen Grundstücks- oder Wohnungsverkauf keine einfache unterschriebene Vollmacht.
Art. 37 des bulgarischen Schuldrechts sieht für eine Vollmacht zu einem Vertrag, für den notarielle Form vorgeschrieben ist, eine schriftliche Vollmacht mit gleichzeitiger notarieller Beglaubigung von Unterschrift und Inhalt vor.
Bei einer im Ausland ausgestellten Vollmacht müssen zusätzlich die Vorschriften über:
- Apostille beziehungsweise Legalisation;
- internationale Verträge;
- Übersetzung;
- Inhalt der Vollmacht;
- und Anerkennung des ausländischen Notars
geprüft werden.
Eine pauschale Aussage, wonach jede ausländische Vollmacht automatisch in Bulgarien verwendet werden kann, wäre daher falsch.
Welche Unterlagen benötigt man zum Verkauf einer Immobilie in Bulgarien?
Die genaue Dokumentenliste hängt von Immobilie und Eigentumsgrund ab.
Typischerweise können erforderlich sein:
- Eigentumstitel / Notarial Deed;
- aktuelle Kataster-Skizze oder Kataster-Schema;
- steuerliche Bewertung der Gemeinde;
- Belastungsnachweis beziehungsweise Grundbuchprüfung;
- Identitätsdokumente;
- Unterlagen über den Familienstand;
- gegebenenfalls Heiratsurkunde;
- Vollmacht bei Vertretung;
- Erbunterlagen bei geerbten Immobilien;
- Dokumente über Gebäude und Baurecht;
- gesellschaftsrechtliche Unterlagen bei einer Firma als Eigentümer;
- gesetzlich vorgeschriebene Erklärungen;
- gegebenenfalls Unterlagen zur Löschung einer Hypothek;
- Bankdaten für den Kaufpreis.
Die endgültige Liste sollte erst nach einer Prüfung des konkreten Eigentumstitels und des Registers festgelegt werden.
Immobilie während der Ehe verkaufen
Besondere Vorsicht ist erforderlich, wenn eine Immobilie während einer Ehe erworben wurde.
Ob ein Ehegatte allein verkaufen darf, hängt unter anderem davon ab:
- wann die Immobilie erworben wurde;
- wie sie erworben wurde;
- welchem ehelichen Güterstand die Ehe unterliegt;
- ob persönliches oder gemeinschaftliches Vermögen vorliegt;
- ob ein Ehevertrag besteht;
- welches Recht auf die vermögensrechtlichen Beziehungen anwendbar ist.
Der bulgarische Familienkodex kennt neben dem gesetzlichen Güterstand insbesondere auch vertragliche Regelungen durch Ehevertrag.
Bei internationalen Ehen darf daher keinesfalls allein aufgrund des Namens im bulgarischen Eigentumstitel angenommen werden, dass der eingetragene Ehegatte ohne weitere Prüfung allein verfügungsberechtigt ist.
Geerbte Immobilie in Bulgarien verkaufen
Ein weiterer häufiger Fall betrifft deutsche oder andere ausländische Erben, die ein Haus oder eine Wohnung in Bulgarien geerbt haben.
Vor einem Verkauf müssen zunächst die Eigentumsverhältnisse nach dem Erbfall vollständig geklärt werden.
Hier können erforderlich sein:
- Sterbeurkunde;
- Erbnachweis;
- Testament;
- Europäisches Nachlasszeugnis;
- Nachweise über alle Erben;
- Registereintragungen;
- steuerliche Dokumente;
- gegebenenfalls Erklärungen der Miterben.
Sind mehrere Erben Eigentümer geworden, kann ein einzelner Erbe grundsätzlich nicht ohne Weiteres die gesamte Immobilie verkaufen.
Vor der Vermarktung sollte deshalb zunächst festgestellt werden, wer welchen Anteil besitzt.
Immobilie verkaufen, die einer bulgarischen Firma gehört
Viele ausländische Investoren haben insbesondere in früheren Jahren Immobilien oder Grundstücke über eine bulgarische Gesellschaft – beispielsweise eine EOOD oder OOD – erworben.
Hier ist entscheidend:
Eigentümer ist nicht der Gesellschafter persönlich, sondern die Gesellschaft.
Der Verkauf muss daher durch die Gesellschaft und unter Beachtung der gesellschaftsrechtlichen Vertretungs- und Entscheidungsregeln durchgeführt werden.
Außerdem ist die steuerliche Behandlung einer Gesellschaft grundlegend anders als diejenige einer natürlichen Person.
Deshalb dürfen die unten erläuterten steuerlichen Befreiungen für private Immobilienverkäufe nicht automatisch auf Immobilien einer Gesellschaft übertragen werden.
Steuern beim Immobilienverkauf in Bulgarien
Eine der meistgestellten Fragen lautet:
Muss ich beim Verkauf einer Immobilie in Bulgarien Einkommensteuer bezahlen?
Die Antwort lautet Das hängt insbesondere von Erwerbsdatum, Immobilienart, Anzahl der verkauften Immobilien, Steuerwohnsitz und Eigentümerstruktur ab.
Für natürliche Personen sieht die bulgarische Steuerverwaltung grundsätzlich vor, dass der steuerpflichtige Gewinn aus einem Immobilienverkauf aus der positiven Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis ermittelt wird, wobei diese Differenz für die Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens um 10 % pauschale Aufwendungen reduziert wird.
Steuerfreie Immobilienverkäufe
Nach den von der bulgarischen Steuerverwaltung dargestellten Voraussetzungen sind insbesondere steuerfrei:
1 Wohnimmobilie, wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als drei Jahre liegen;
oder
bis zu 2 Immobilien, wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als fünf Jahre liegen.
Für land- und forstwirtschaftliche Immobilien enthält das Gesetz ebenfalls eine besondere Fünfjahresregelung.
Beispiel
Eine Privatperson erwirbt 2021 eine Wohnung und verkauft sie 2026.
Liegt die gesetzlich erforderliche Haltedauer und die sonstigen Voraussetzungen der Steuerbefreiung vor, kann der Verkauf nach bulgarischem Recht steuerfrei sein.
Wurde dieselbe Wohnung dagegen erst 2025 erworben und 2026 mit Gewinn verkauft, kann grundsätzlich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vorliegen.
Was gilt für einen Verkäufer, der nicht in Bulgarien lebt?
Für nicht in Bulgarien steuerlich ansässige natürliche Personen gelten zusätzliche Regeln.
Die bulgarische Steuerverwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass Einkünfte aus der Veräußerung bulgarischer Immobilien durch ausländische natürliche Personen unter die besonderen Regeln für Einkünfte aus bulgarischer Quelle fallen können.
Hier muss jedoch zusätzlich geprüft werden:
- Steuerwohnsitz des Verkäufers;
- bulgarisches Einkommensteuerrecht;
- mögliche gesetzliche Steuerbefreiung;
- einschlägiges Doppelbesteuerungsabkommen;
- Melde- und Erklärungspflichten im Wohnsitzstaat.
Deshalb sollte insbesondere bei deutschen, österreichischen oder schweizerischen Verkäufern keine Steuerberechnung allein anhand eines allgemeinen Online-Rechners vorgenommen werden.
Kaufpreis sicher bezahlen
Bei einer Immobilientransaktion geht es häufig um erhebliche Beträge.
Die Zahlungsmechanik muss daher bereits im Vertrag eindeutig geregelt sein.
Zu klären sind insbesondere:
Wann wird gezahlt?
- vor dem Notartermin;
- am Tag des Notartermins;
- unmittelbar nach Unterzeichnung;
- nach Eintragung;
- oder teilweise als Vorauszahlung und teilweise bei Beurkundung?
Wohin wird gezahlt?
- bulgarisches Bankkonto;
- ausländisches Konto;
- Verkäuferkonto;
- oder ein anderer vereinbarter Zahlungsmechanismus?
Was passiert bei einer Hypothek?
Ist die Immobilie mit einem Bankdarlehen belastet, muss geregelt werden, welcher Teil des Kaufpreises zur Ablösung der Bankforderung verwendet wird und wann die Hypothek gelöscht werden kann.
Ein Vertragsentwurf sollte den Zahlungsablauf präzise abbilden.
Warum eine rechtliche Prüfung vor der Vermarktung sinnvoll ist
Viele Eigentümer kontaktieren einen Anwalt erst, nachdem bereits ein Käufer gefunden wurde.
Das kann unnötigen Zeitdruck erzeugen.
Besser ist eine Pre-Sale Due Diligence, bevor ein verbindlicher Vorvertrag unterschrieben wird.
Dabei können frühzeitig folgende Fragen beantwortet werden:
- Ist der Eigentumstitel vollständig?
- Stimmen Kataster und Notarial Deed überein?
- Bestehen Belastungen?
- Gibt es Miteigentümer?
- Muss ein Ehegatte zustimmen?
- Sind Erbfälle vollständig verarbeitet?
- Bestehen steuerliche Probleme?
- Kann der Verkäufer durch Vollmacht vertreten werden?
- Gibt es Probleme mit Gebäuden oder Anbauten?
- Welche Dokumente fehlen noch?
Dadurch kann eine Immobilie rechtlich verkaufsfertig gemacht werden, bevor der Käufer seine eigene Due Diligence beginnt.
Haus in Bulgarien verkaufen – Grundstück besonders prüfen
Beim Verkauf eines Hauses ist die Prüfung häufig umfangreicher als bei einer Wohnung.
Ein Haus kann aus verschiedenen rechtlichen Komponenten bestehen:
- Grundstück;
- Wohngebäude;
- Nebengebäude;
- Garage;
- Pool;
- Zufahrt;
- Nutzungsrechte;
- gemeinsame Flächen;
- landwirtschaftliche Flächen.
Es sollte insbesondere festgestellt werden, ob alle tatsächlich vorhandenen Gebäude und Flächen auch dokumentarisch erfasst sind.
Die Katasterunterlagen enthalten unter anderem Angaben zu Identifikator, Fläche, Grenzen, Nutzung und Eigentümerdaten.
Wohnung in Bulgarien verkaufen
Bei einer Wohnung sind zusätzlich zu prüfen:
- exakter Katasteridentifikator;
- Wohnfläche;
- Nebenräume;
- Keller;
- Parkplatz oder Garage;
- Miteigentumsanteile am Grundstück;
- Gemeinschaftsflächen;
- eventuell bestehende Verwaltungsverträge.
Gerade in Ferienanlagen am Schwarzen Meer können außerdem Maintenance Agreements beziehungsweise Wartungsverträge bestehen.
Diese sollten vor dem Verkauf geprüft werden.
Der Eigentumsübergang an der Wohnung bedeutet nicht zwangsläufig, dass jede daneben bestehende schuldrechtliche Vereinbarung ohne weitere Prüfung automatisch beendet wird.
Ferienimmobilie am Schwarzen Meer verkaufen
Die bulgarische Schwarzmeerküste bleibt ein bedeutender Teil des internationalen Immobilienmarktes.
Besonders häufig verkauft werden Immobilien in und um:
- Varna;
- Burgas;
- Pomorie;
- Nessebar;
- Sunny Beach;
- Sveti Vlas;
- Sozopol;
- Balchik;
- Byala.
Gerade hier sollten Verkäufer zwischen Marktpreis und Angebotspreis unterscheiden.
Die NSI-Daten zeigen für Q1 2026 eine besonders dynamische Preisentwicklung in Burgas und Varna. Burgas verzeichnete gegenüber Q1 2025 einen Anstieg von 17,7 %, Varna von 13,2 %.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jedes Ferienapartment entsprechend gestiegen ist.
Aussicht, Entfernung zum Meer, Gebäudezustand, Betriebskosten, Stockwerk, Aufzug, Parkplatz und Zustand der Anlage können den tatsächlich erzielbaren Preis erheblich beeinflussen.
Immobilienverkauf in Sofia
Sofia bleibt ein eigener Markt mit:
- Eigennutzern;
- Unternehmen;
- internationalen Arbeitnehmern;
- Studenten;
- langfristigen Investoren;
- und institutionellem Kapital.
Nach den offiziellen NSI-Zahlen stiegen die Wohnimmobilienpreise in Sofia im ersten Quartal 2026 gegenüber Q1 2025 um 16,0 %. Gegenüber dem unmittelbar vorherigen Quartal lag der Anstieg bei 5,8 %.
Für Verkäufer hochwertiger Wohnungen kann ein aktueller Marktvergleich deshalb besonders wichtig sein, bevor ein Angebotspreis festgelegt wird.
Immobilienverkauf in Burgas
Burgas verzeichnete unter den sechs vom NSI separat ausgewiesenen Großstädten im ersten Quartal 2026 die stärkste jährliche Preissteigerung:
+17,7 % gegenüber Q1 2025.
Bei Neubauten lag die entsprechende jährliche Veränderung sogar bei +25,8 %.
Auch hier gilt jedoch: Statistische Indizes ersetzen keine individuelle Immobilienbewertung.
Immobilienverkauf in Varna
Varna erreichte in Q1 2026 eine jährliche Preissteigerung von 13,2 %.
Bei bestehenden Wohnungen lag der vom NSI ausgewiesene jährliche Anstieg sogar bei 17,0 %.
Für Verkäufer kann daher insbesondere eine ältere, gut gelegene Wohnung in einem etablierten Stadtviertel interessant sein – vorausgesetzt, rechtlicher Zustand und Preispositionierung stimmen.
Fragen beim Verkauf einer Immobilie in Bulgarien
Erst einen Käufer suchen und danach die Eigentumsunterlagen prüfen
Stellt sich später heraus, dass Unterlagen fehlen, kann der gesamte Verkauf scheitern.
Belastungen nicht rechtzeitig überprüfen
Eine alte Hypothek kann auch dann noch im Register erscheinen, wenn ein Darlehen wirtschaftlich längst bezahlt wurde.
Katasterabweichungen ignorieren
Unterschiede bei Fläche, Grenzen oder Identifikator sollten vor dem Notartermin geklärt werden.
Vorvertrag ungeprüft unterschreiben
Ein Vorvertrag kann erhebliche rechtliche Bindungswirkung entfalten.
Kaufpreiszahlung nicht präzise regeln
„Zahlung beim Notar“ ist für größere Transaktionen häufig keine ausreichende Vertragsregelung.
Ehegatten oder Miterben vergessen
Der Name im alten notariellen Akt beantwortet nicht in jedem Fall abschließend die Frage, wer heute verfügen darf.
Steuerfolgen erst nach dem Verkauf prüfen
Die steuerliche Situation sollte vor Festlegung des Kaufpreises und Abschluss des Vertrages analysiert werden.
Unzureichende Vollmacht verwenden
Eine einfache Unterschriftsvollmacht genügt für den Immobilienverkauf grundsätzlich nicht. Art. 37 ZZD verlangt bei entsprechender Vertretung die gesetzlich qualifizierte Form.
Immobilien in Bulgarien verkaufen
Ein professionell organisierter Verkauf kann typischerweise wie folgt vorbereitet werden:
Eigentumsunterlagen prüfen
Feststellung des rechtlichen Eigentümers und des genauen Verkaufsgegenstandes.
Immobilienregister prüfen
Recherche nach Hypotheken, Belastungen, Ansprüchen und eingetragenen Rechten.
Katasterprüfung
Abgleich von Kataster, Eigentumstitel und tatsächlichem Zustand.
Fehlende Unterlagen beschaffen
Katasterdokumente, Steuerwert, Erbnachweise und sonstige Unterlagen.
Steuerliche Situation klären
Insbesondere Haltedauer, Gewinn, Steuerwohnsitz und Eigentümerstruktur.
Kaufpreis und Verkaufsstrategie festlegen
Marktpreis nicht allein anhand von Online-Anzeigen bestimmen.
Kaufinteressenten rechtlich strukturieren
Reservierungsvereinbarung oder Letter of Intent nur mit klaren Bedingungen.
Vorvertrag gestalten
Kaufpreis, Deposit, Fristen, Unterlagen und Rücktrittsfolgen genau festlegen.
Notartermin vorbereiten
Prüfung aller gesetzlichen Voraussetzungen vor dem Termin.
Kaufpreis und Eigentumsübertragung koordinieren
Notarieller Akt, Zahlung, Eintragung, Übergabe und Schlüsselprotokoll.
Was kostet ein Immobilienverkauf in Bulgarien?
Eine pauschale Gesamtsumme kann seriös nicht genannt werden.
Je nach Transaktion können insbesondere entstehen:
| Kostenposition | Mögliche Bedeutung |
| Katasterunterlagen | abhängig von Dokument und Verfahren |
| steuerliche Bewertung | abhängig von Gemeinde |
| Registerauskünfte | abhängig von Umfang |
| Notargebühren | abhängig vom materiellen Interesse |
| Eintragungsgebühr | grundsätzlich 0,1 % des maßgeblichen Wertes |
| Rechtsanwaltskosten | abhängig von Umfang und Komplexität |
| Maklerprovision | abhängig vom Maklervertrag |
| Übersetzungen | bei ausländischen Beteiligten |
| Apostille/Legalisation | bei ausländischen Dokumenten |
| Einkommensteuer | nur soweit gesetzlich geschuldet |
Die gesetzliche Registergebühr für einzutragende Akte wird von der bulgarischen Registry Agency grundsätzlich mit 0,1 % angegeben.
Notargebühren werden dagegen nach einer gesetzlichen Tarifstruktur und dem maßgeblichen materiellen Interesse berechnet.
Wie lange dauert es, eine Immobilie in Bulgarien zu verkaufen?
Hier gibt es keine gesetzlich garantierte Verkaufsdauer.
Ist
- der Käufer vorhanden,
- der Eigentumstitel eindeutig,
- das Kataster korrekt,
- die Immobilie unbelastet,
- die Steuerdokumentation vollständig
und bestehen keine internationalen Dokumentationsprobleme, kann die notarielle Vorbereitung relativ effizient durchgeführt werden.
Sind dagegen zunächst:
- Erbfälle einzutragen,
- Hypotheken zu löschen,
- Katasterfehler zu korrigieren,
- fehlende Gebäude zu klären,
- oder internationale Urkunden zu beschaffen,
kann die Vorbereitung erheblich umfangreicher werden.
Deshalb ist eine rechtliche Prüfung vor Beginn der eigentlichen Verkaufsgespräche sinnvoll.
Braucht man einen Anwalt, um eine Immobilie in Bulgarien zu verkaufen?
Eine anwaltliche Vertretung ist nicht in jedem Standardfall zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit eines notariellen Kaufvertrages.
Die Aufgaben von Notar und Rechtsanwalt sind jedoch nicht identisch.
Der Notar nimmt eine gesetzlich geregelte notarielle Funktion wahr.
Ein Rechtsanwalt kann dagegen gezielt die Interessen des Verkäufers vertreten und insbesondere:
- Eigentumskette prüfen;
- Belastungen untersuchen;
- Vorvertrag erstellen oder kontrollieren;
- Kaufpreisregelung verhandeln;
- Vollmacht vorbereiten;
- Dokumente beschaffen;
- steuerliche Problempunkte identifizieren;
- mit Käufer, Makler und Notar kommunizieren;
- den Verkäufer beim Notartermin vertreten;
- Zahlungsbedingungen kontrollieren;
- Übergabeprotokoll vorbereiten.
Bei ausländischen Eigentümern ist eine solche zentrale Koordination häufig besonders zweckmäßig.
Immobilienverkauf Bulgarien aus Deutschland
Ein erheblicher Teil ausländischer Eigentümer lebt dauerhaft außerhalb Bulgariens.
Ein Verkauf kann dennoch strukturiert vorbereitet werden.
Typischerweise werden zunächst digital geprüft:
- Eigentumstitel;
- Personaldaten;
- Katasterinformationen;
- Registerstatus;
- Erwerbsdatum;
- Familienstand;
- eventuelle Belastungen.
Anschließend kann geprüft werden, welche Originaldokumente benötigt werden und ob eine notarielle Vollmacht für die Vertretung vorbereitet werden kann.
Dadurch muss der Verkäufer nicht zwingend für jeden einzelnen administrativen Schritt persönlich nach Bulgarien reisen.
Immobilien in Bulgarien erfolgreich verkaufen
Immobilien in Bulgarien zu verkaufen kann 2026 wirtschaftlich besonders interessant sein, denn der Markt hat in zahlreichen Regionen erhebliche Preissteigerungen verzeichnet.
Die offiziellen Daten zeigen für das erste Quartal 2026 einen landesweiten jährlichen Preisanstieg von 14,8 %, mit besonders deutlichen Entwicklungen in Burgas, Sofia und Varna.
Trotzdem sollte ein Verkauf nicht allein nach dem aktuellen Marktpreis beurteilt werden.
Die entscheidenden Faktoren sind:
Eigentumsrecht + Immobilienregister + Kataster + Steuern + Kaufvertrag + sichere Kaufpreiszahlung.
Gerade bei ausländischen Eigentümern können zusätzlich Fragen des Familienrechts, Erbrechts, internationalen Steuerrechts und der Vertretung durch Vollmacht relevant werden.
Eine rechtliche Vorprüfung vor Abschluss eines Reservierungs- oder Vorvertrages kann verhindern, dass bereits gefundene Käufer wegen später entdeckter Eigentums-, Kataster- oder Registerprobleme abspringen.
Rechtsanwalt für Immobilienverkauf in Bulgarien
Bei einem professionell begleiteten Immobilienverkauf kann die rechtliche Unterstützung bereits vor der Vermarktung beginnen.
Die anwaltliche Betreuung kann insbesondere umfassen:
- vollständige Prüfung der Eigentumsunterlagen;
- Grundbuch- und Belastungsprüfung;
- Katasterprüfung;
- Vorbereitung fehlender Dokumente;
- Prüfung von Erbfällen und Miteigentum;
- Vorbereitung einer Verkaufsvollmacht;
- Erstellung und Prüfung des Vorvertrages;
- Verhandlungen mit dem Käufer;
- Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages;
- Vertretung vor dem Notar;
- Koordination der Kaufpreiszahlung;
- Eintragung und abschließende Dokumentation.
Für Eigentümer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz kann die Transaktion in vielen Fällen so organisiert werden, dass ein erheblicher Teil der Vorbereitung und – bei rechtlich geeigneter Vollmacht – auch die Vertretung in Bulgarien übernommen werden kann.
Wer eine Immobilie in Bulgarien verkaufen möchte, sollte deshalb zuerst den rechtlichen Status des Objekts prüfen und erst anschließend Kaufpreis, Vermarktung und Vertragsbedingungen verbindlich festlegen.
Kann ein Deutscher seine Immobilie in Bulgarien verkaufen?
Ja. Ein ausländischer Eigentümer kann grundsätzlich eine ihm gehörende bulgarische Immobilie verkaufen. Entscheidend sind ein gültiger Eigentumstitel und die Einhaltung der bulgarischen Form-, Steuer- und Registervorschriften.
Muss ich persönlich nach Bulgarien kommen?
Nicht zwingend. Eine Vertretung ist grundsätzlich möglich. Für eine Vollmacht zum Immobilienverkauf gelten jedoch besondere Formvorschriften. Nach Art. 37 ZZD kann sie schriftlich mit gleichzeitiger notarieller Beglaubigung von Unterschrift und Inhalt erteilt werden.
Muss der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben werden?
Ja. Die Übertragung von Eigentum an bulgarischen Immobilien bedarf grundsätzlich eines notariellen Aktes gemäß Art. 18 ZZD.
Kann ich einen Notar in Sofia nehmen, wenn mein Haus in Burgas liegt?
Grundsätzlich muss der notarielle Akt über eine Immobilie durch einen Notar vorgenommen werden, in dessen örtlichen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Das folgt aus Art. 570 Abs. 1 GPK.
Muss die Immobilie im Grundbuch geprüft werden?
Eine aktuelle Registerprüfung ist dringend anzuraten. Hypotheken, Verfügungsverbote und andere eingetragene Rechte können den Verkauf unmittelbar beeinflussen.
Brauche ich einen Katasterplan?
Bei Gebieten mit genehmigter Katasterkarte sind für entsprechende Rechtsakte grundsätzlich die gesetzlich vorgesehenen Kataster-Skizzen beziehungsweise Schemata erforderlich.
Muss ich beim Verkauf Steuer bezahlen?
Nicht immer. Für Privatpersonen bestehen unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungen, insbesondere für eine Wohnimmobilie nach mehr als drei Jahren sowie für bis zu zwei Immobilien nach mehr als fünf Jahren Haltedauer.
Wie wird ein steuerpflichtiger Gewinn berechnet?
Nach den Informationen der bulgarischen Steuerverwaltung basiert das steuerpflichtige Einkommen grundsätzlich auf der positiven Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis, reduziert um pauschal 10 % Aufwendungen.
Gilt das auch für eine Immobilie meiner bulgarischen Firma?
Nein, diese Regeln dürfen nicht automatisch übertragen werden. Bei einer Gesellschaft ist die Gesellschaft selbst Eigentümerin; es gelten insbesondere körperschaftsteuerliche und gesellschaftsrechtliche Vorschriften.
Ist der Immobilienmarkt in Bulgarien 2026 gestiegen?
Nach den neuesten aktuell verfügbaren offiziellen Daten ja. Landesweit lagen die Wohnimmobilienpreise in Q1 2026 14,8 % höher als in Q1 2025.
Wird der Kaufpreis 2026 in Euro bezahlt?
Bulgarien hat den Euro am 1. Januar 2026 eingeführt. Der endgültige Umrechnungskurs wurde auf 1 EUR = 1,95583 BGN festgelegt. Immobilienkaufpreise können daher heute unmittelbar in Euro strukturiert werden.
Wir helfen Ihnen bei der Beantwortung Ihrer Fragen.