Was sollten wir über den Vorvertrag wissen?
Was sollten wir über den Vorvertrag wissen?
Jeder Vertrag, besonders wenn seine Vorbereitung dokumentarisch oder wegen der Erforderlichkeit bestimmte sachliche oder rechtliche Handlungen vorzunehmen, mehr Zeit verlangt, könnte dem Abschluss eines Vorvertrags vorangegangen werden. Am meisten bürgern sich ein und werden ausdrücklich geregelt die Vorverträge, durch welche endgültige Verträge abgeschlossen werden, deren Form der Wirksamkeit die notarielle Urkunde oder die notarielle Beglaubigung der Unterschriften und/oder des Inhalts ist. Die gesetzlichen Anforderungen an solche Vorverträge sind unter Art. 19 Gesetz über die Verpflichtungen und die Verträge (ZZD) geregelt, und das Verfahren zu ihrer Verkündung vom Gericht als endgültig – unter Art. 362 – 364 vom Zivilprozessordnung (GPK).
Was sollten wir über den Vorvertrag wissen?
Der Vorvertrag stellt eine Abmachung dar, eine gegenseitige Versprechung zum Abschluss eines Vorvertrags und je nach seinem Inhalt und seinen Rechtsfolgen ist zur Gewährleistung und Vorbereitung dazu gerichtet. Laut Art. 19, Abs. 1 Gesetz über die Verpflichtungen und die Verträge (ZZD) wenn der endgültige Vertrag eine notarielle Beglaubigung erfordert, dann ist für den Vorvertrag die Schriftform verbindlich. Mit dem Vorvertrag erzielen die Vertragsparteien Einigung in Bezug auf alle wesentlichen Bedingungen des endgültigen Vertrags, übernehmen Pflichten, deren Erfüllung den Abschluss des endgültigen Vertrags sichert. Die Hauptpflicht der Vertragsparteien – einen endgültigen Vertrag abzuschließen, könnte zusätzlich durch die Leistung einer Draufgabe (einer Sache, von Wertgegenständen), eines Angelds (eines Geldbetrags), eines Reugelds (wenn es um ein Geschäft, bzw. um Handelsgeschäfte zwischen Händlern geht) gesichert werden.
Es wäre normal, dass die Vertragsparteien des Vorvertrags pünktlich, gewissenhaft und innerhalb der vereinbarten Fristen ihre Pflichten erfüllen und dass er wegen seiner Erfüllung, also mit dem Abschluss eines endgültigen Vertrags aufgehoben wird. Falls jedoch Abweichungen von dieser Regel vorliegen, also eine der Vertragsparteien schuldhaft (absichtlich oder fahrlässig) ihre Pflichten nicht erfüllt hat, hat die Gegenpartei, falls sie die vertragserfüllende Partei ist, folgende rechtliche Möglichkeiten:
– vor Gericht eine Klage zur Verkündung des Vorvertrags als endgültig – wenn es um Verträge laut Art. 19 Gesetz über die Verpflichtungen und die Verträge (ZZD) geht;
– vom Vertrag zurückzutreten und zu verlangen, dass die säumige Partei einen Schadenersatz leistet, da sie einen endgültigen Vertrag nicht abgeschlossen hat.
Was sollten wir über den Vorvertrag wissen?
Die erste Möglichkeit wird sehr oft in der Praxis vom Käufer eines Vorvertrags über den Kauf einer Liegenschaft eingesetzt. Jede der Vertragsparteien des Vorvertrags kann eine Klage gegen den Abschluss des endgültigen Vertrags erheben. Die Klage wird vor dem Amtsgericht je nach dem Lageort erhoben. Wenn der Klage stattgegeben wird, gilt der endgültige Vertrag als abgeschlossen ab dem Zeitpunkt, an welchem das Urteil rechtskräftig geworden ist. Jedoch innerhalb von zwei Wochen soll der Käufer seine Pflicht erfüllen, den vereinbarten Preis der Liegenschaft vollständig zu leisten. Falls dies nicht erfolgt, ist der Verkäufer berechtigt, vom Gericht die Kraftloserklärung der Gerichtentscheidung zu verlangen, aufgrund welcher und schon endgültig die Möglichkeit wegfällt, eine Eigentumsübereignung der Liegenschaft zu erzielen, diesmal nicht wegen der Nichterfüllung der Pflichten des Käufers. Analog zu diesem vereinfacht behandelten Beispiel ist die Frage für die Ersetzung des endgültigen Vertrags durch eine Gerichtsentscheidung in allen Hypothesen, wie unter Art. 19 Gesetz über die Verpflichtungen und die Verträge (ZZD) vorgesehen.
Zu einem Rücktritt vom Vorvertrag greift man normalerweise, wenn wegen des schuldhaften Verhaltens der säumigen Partei der Abschluss eines endgültigen Vertrags gegenstandslos oder ungünstig für die vertragserfüllende Partei geworden ist. Der Rücktritt vom Vorvertrag erfolgt durch eine schriftliche Willenserklärung an die Gegenpartei am meisten in der Form einer notariell beglaubigten Aufforderung. Es sollten unwiderlegbare Zeichen bestehen, dass diese Willenserklärung der Gegenpartei zugestellt worden ist. Diese schriftliche Willenserklärung (notariell beglaubigte Aufforderung) kann eine Frist zur Erfüllung der Pflicht sowie eine eindeutige Warnung davor enthalten, dass nach dem Ablauf dieser Frist der Vorvertrag als gekündigt wird. Eine solche „zusätzliche” Frist braucht man nicht in den gesetzmäßig vorgesehenen Fällen sowie wenn im Vorvertrag selbst ausdrückliche Bedingungen vorhanden sind (der Willen der Parteien hat die Gesetzeskraft in den Verhältnissen zwischen ihnen).
Nachdem die Rechtsfolgen von der Kündigung des Vertrags eingetreten sind und die Vertragsparteien nicht verpflichtet sind, einen endgültigen Vertrag abzuschließen, darf die vertragserfüllende Partei von der säumigen Partei einen Schadenersatz verlangen, wenn sie Schäden von der Nichterfüllung des Vorvertrags erlitten hat. Der Nachweis dieser Schäden und ihre Höhe ist nicht erforderlich, falls mit der Unterzeichnung des Vorvertrags eine Draufgabe geleistet ist oder eine Vertragsstrafe vereinbart worden ist.
