Sanierung des Stockwerkeigentums
Sanierung des Stockwerkseigentums
Das Thema über die Sanierung des Stockwerkeigentums ist sehr aktuell und viele Wohnungsbaugenossenschaften haben von der Gelegenheit Gebrauch gemacht, ihre Gebäude zu renovieren. Eine Sanierung des Stockwerkeigentums brauchen einen großen Prozentanteil der Wohngebäude in Bulgarien, und insbesondere die so genannten „Plattenbauwohnungen”. Laut des in der ersten Lesung angenommenen Gesetzentwurfs über die Änderung und Ergänzung des Gesetzes über die Verwaltung des Stockwerkeigentums (ZUES) vom 06.11.2015 werden neue Regeln und Pflichten für die Eigentümer, die in Gebäuden mit Regelung des Stockwerkeigentums wohnen, eingeführt. Bis zum Zeitpunkt der Annahme dieses Gesetzentwurfs jeder einzelner Eigentümer einer Wohnung in einem solchen Gebäude kann in jedem Augenblick die Entscheidung treffen, dass er seine Wohnung renovieren möchte. Somit kontaktiert der Eigentümer einen Arbeitertrupp, welcher die Sanierung seiner Wohnung vornehmen wird und legt die Farbe fest, in welcher die Wohnung zu renovieren ist. Das hat zwei negative Folgen. Erstens – jede einzelne Wohnung des Gebäudes kann in einer unterschiedlichen Farbe renoviert werden, und das wäre gelinde gesagt nicht ästhetisch. Zweitens – diese Sanierung des Stockwerkeigentums könnte zu einer möglichen Einsturzgefahr des Gebäudes führen, da nicht geprüft wurde ob sie entworfen ist, solche Änderungen zu widerstehen.
Die vorgeschlagenen Änderungen in Bezug auf die Pflichten der Eigentümer betreffen die Wartung des Gebäudes in einem guten technischen Zustands, der den Anforderungen laut dem Gesetz über die Raumordnung entspricht. Der angenommene Gesetzentwurf führt auch die Verhängung von Verboten, Bau- und Montagearbeiten vorzunehmen, die den Zustand des Gebäudes verschlechtern würden.
Vor einigen Jahren waren wir Augenzeugen einer falschen Sanierung des Stockwerkeigentums. Eine Wohnung, die sich in einem Plattenbaugebäude in Stara Zagora befindet, wurde renoviert, da aber die Plattenkonstruktion nicht zu einer solchen Sanierung geeignet wurde, ist die Außenwand der Wohnung eingestürzt. Das ist ein potentielles Risiko nicht nur für alle Bewohner der Wohnung, aber auch für die Fußgänger, die sich in diesem Zeitpunkt in unmittelbarer Nähe von dem Gebäude befinden könnten. Zum Glück gab es keine Opfer bei diesem Unfall, jedoch ist er gemeinsam mit vielen anderen Unfällen ein überzeugender Grund dazu, diesen Gesetzentwurf ins Parlament einzubringen.
Die vorgesehenen Änderungen des Gesetzentwurfs werden die Wohnungseigentümer verpflichten, für den gefahrlosen Betrieb aller Einrichtungen und Anlagen im Gebäude zu sorgen sowie keine Tätigkeiten in den Gemeinschaftsräumen des Gebäudes, einschließlich an der Fassade vorzunehmen, die ihre Vollständigkeit und die architektonische Gestaltung, die Tragfähigkeit, die Standfestigkeit der Baukonstruktion, die Brandsicherheit oder die gefahrlose Nutzung des Gebäudes verletzen.
Sanierung des Stockwerkeigentums
Anders gesagt, verfügen schon die Eigentümer nicht über die Freiheit, das Stockwerkeigentum zu sanieren, und insbesondere – ihre Wohnung ohne Zustimmung und Kenntnis der restlichen Wohnungseigentümer zu sanieren. Konstruktionsänderungen der Gebäudegestaltung sind ausschließlich mit Beschluß der Eigentümerversammlung vorzunehmen. Zu den Konstruktionsänderungen gehören die Balkonverglasung, das Kleben von äußerer Wärmedämmung sowie der Außenanstrich in verschiedenen Farben. Über alles, was die Gebäudegestaltung ändert, wird bei der Eigentümerversammlung abgestimmt und darf vorgenommen werden, nur falls bei der Eigentümerversammlung eine Entscheidung getroffen wird. Die Entscheidung ist mit einer Mehrheit zu treffen – mehr als 50% der vorliegenden Miteigentumsanteile aus den Gemeinschaftsräumen des Wohnungseigentums.
Eine andere Änderung laut dem Gesetzentwurf über die Änderung und Ergänzung des Gesetzes über die Verwaltung des Stockwerkeigentums (ZUES) vom 06.11.2015 betrifft das Entscheidungstreffen mit einer Mehrheit von der Eigentümerversammlung. Es wird schon ausreichend sein, dass mehr als 50% der Eigentümer zustimmen, damit bestimmte Handlungen in Bezug auf die Verwaltung des Stockwerkeigentums vorzunehmen sind. Bis zu diesem Zeitpunkt beträgt die erforderliche Mehrheit 67%. Es wurde auch eine neue Möglichkeit eingeführt, dass die Befugnisse des Verwalters des Stockwerkeigentums oder des Eigentümervereins auch juristischen Personen zugewiesen werden, die keine Eigentümer im Gebäude sind. Dies kann erfolgen, wenn die Eigentümer eine Entscheidung der Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von mehr als 67% treffen. Der Unterschied zu der bisherigen Situation besteht darin, dass diese Möglichkeit ausschließlich für natürliche Personen vorgesehen war, und nicht für juristische Personen. Der Beauftragungsvertrag soll von der Eigentümerversammlung genehmigt werden und wird für eine Laufzeit von zwei Jahren abgeschlossen.
Eine andere Neuerung ist die Ordnung zur Zugangsgewährung der Eigentümer zu einer fremden Wohnanlage um Tätigkeiten zu verwirklichen, die mit der Durchführung von Forschungs-, Entwurfs-, Messungs-, Bau- und Montagearbeiten verbunden sind, um die Wartung, Reparaturen, Rekonstruktion, Umbau oder Renovierung der Gemeinschaftsräumen oder anderer Räume des Wohnungseigentums vorzunehmen. Diese Tätigkeiten sind bei der Sanierung des Stockwerkeigentums oder bei der Balkonverglasung erforderlich. Falls der Eigentümer der fremden Wohnanlage den Zugang dazu verweigert, führt der Gemeinde- oder Bezirksbürgermeister, oder eine von ihm bevollmächtigte Amtsperson eine Überprüfung durch und erstellt eine Anordnung, durch welche der Eigentümer verpflichtet wird, den erforderlichen Zugang zu gewähren. Diese Änderung wird vorgenommen, um die Bewerbung für das nationale Programm zur Sanierung des Stockwerkeigentums zu erleichtern. Im jetzt anwendbaren Gesetz ist kein ähnliches Mechanismus vorgesehen, mit welchem der Eigentümer verpflichtet wird, Zugang zu seiner Wohnung nach Bedarf zu gewähren.
