Kauf einer Immobilien in Bulgarien

Bulgarien nimmt als vollwertiges Mitglied der Europäischen Union am freien Warenverkehr, der Personenfreizügigkeit, der Dienstleistungsfreiheit und am freien Kapital- und Zahlungsverkehr teil.

Bulgarien bietet sich als einen guten Ort für ausländische Investitionen und Firmengründungen mit ausländischem Kapital an. Das Land verfügt über ein im Vergleich mit den übrigen EU-Staaten sehr niedrigen Steuersatz von 10 % (Flat Tax) auf die Unternehmensgewinne und einen einheitlichen Steuersatz von 10 % auf das Einkommen von Privatpersonen.

Besonders gut eignen sich Investitionen in Bulgarien in Produktionsstätten oder im Outsourcing bestimmter Tätigkeiten, da die Kosten für Bauimmobilien, Arbeitskräfte, und Energie im Vergleich zu den übrigen EU-Staaten niedrig sind. Die Infrastruktur wurde gleichzeitig in den letzten Jahren auch mit EU-Fördermittel verbessert, was eine gute Anbindung an Europa, Russland und den Nahen Osten gewährleistet.

Risiken beim Kauf einer Immobilien in Bulgarien

Dass ein solches Geschäft mehrere Risiken birgt, mit Rücksicht auf den fehlenden realen Vertragsgegenstand ist klar, deswegen beraten wir Sie eines Rechtsanwalts im Immobilienrecht zu beauftragen, damit ihren Kauf ohne Probleme erfolgen kann. Falls trotzdem die Leser meinen, dass der Risikograd zumutbar ist, so würde ich folgende Ratschläge erteilen:

Vor dem Vertragsabschluss ist es besonders wichtig, dass sich der Käufer davon überzeugt, dass das Gebäude und die Baustelle selbst je nach den Vetragsbestimmungen aufgebaut wird. Es ist wünschenswert, dass er sich im Voraus mit der Rechtsstellung des jeweiligen Baugrundstücks, vertraut macht – wer der Besitzer des Grundstücks ist, ob ein Bebauungsplan sowie ein Flächennutzungsplan vorliegen, einschließlich die Bestandteile davon in Bezug auf die Bebauungsdichte, die Anzahl der Stockwerke usw.

Es ist auch wichtig die Besitzgeschichte des Grundstücks für die letzten 10 Jahre zu bescheinigen. Falls der Käufer kein Eigentümer des Grundstücks ist, sondern nur ein Bauherr, dann ist die Grundlage zu prüfen, die ihn berechtigt das Gebäude aufzubauen, und ob die Baugenehmigung gesetzmäßig ist und schon rechtskräftig geworden ist.

Wichtige Schwerpunkte unseres Rechtsberatung in Bereicht Immobilienerwerb in Bulgarien :

Überpfüng des Erwerb und Veräußerung von Immobilien und Immobilienportfolios im In- und Ausland (Asset- und Share Deals, Sale & Lease back Transaktionen)
Vorbereitung eines rechtlichen Sachstandbericht (Due-Diligence) über Liegenschaften und Investitionsprojekten
Steueroptimierte Strukturierung von Immobiliengeschäfte in Bulgarien;
Grundbücherliche Durchführung von Liegenschaftstransaktionen und Vorbereitung der Liegenschaften für den beabsichtigten Verkauf (Grundstücksteilungen, Zusammenlegungen, Abwicklung im Zusammenhang mit Dienstbarkeitseinräumungen etc.)
Vorbereitung rechtlicher Dokumenten bezüglich Vertragsgestaltung von Verträge über Kauf, Miete, Pachten von Ackerland, Leasinggeschäfte;
Rechtsberatung über Wohnungseigentumsrechte, Nachparifizierung und Liegenschaftsteilung
Rechtsbere bei Projektentwicklung und Finanzierungsmodalitäten;
Bauwerk-, Architekten-, Generalunternehmer- und Generalübernehmerverträge
Vertragsformblätter und Allgemeine Geschäftsbedingungen für Immobiliengesellschaften
‚Rechtsbeistand bei Immobilienmanagement-Verträge, Rechtsberatung bei Verwaltungsfälle von Immobilien und Liegenschaften
Rechtsberatung bei interne Umstrukturierung von Immobilienfonds
Vertretung vor (Schieds-)gerichten und gerichtliche Durchsetzung liegenschaftsbezogener Ansprüche (Prozessrecht vor Gericht)

Falls der Käufer eine Handelsgesellschaft oder ein Einzeleigentümer ist, sind vor dem Abschluss des Geschäfts die Gesellschaftsunterlagen und Berichte, die im Handelsregister veröffentlicht sind, zu überprüfen, um den Allgemeinzustand des Händlers – egal ob es um einen Bauherr oder des Bauträger geht – festzustellen und ob er eine gute Stellung im Markt hat.

Eine Einsichtnahme in das Handelsregister bei der Eintragungsagentur würde zusätzliche Angaben über den Kapitalbesitzer oder den Händler liefern. Auch wenn sie nicht ganz glaubwürdig wegen der Subjektivität sind, könnte man Informationen auch von Diskussionsforen erhalten –für die zu diesem Zeitpunkt vorgenommenen Bauten sowie die Immobiliengeschäfte desselben Bauherrs. Die Urkunden eines solchen Geschäfts werden zusammengestellt, wobei die am häufigsten eingesetzte Variante ein schriftlicher Vorvertrag ist, und dadurch werden die Adresse, die Stockwerke, die Baufläche, der Preis, die Fristen und die Zahlungsweise, die Frist zum Abschluss des endgültigen Vertrags, die Vereinbarung, dass jede Vertragspartei den Abschluss des endgültigen Vertrags verlangen darf, falls eine reale Baustelle besteht sowie die Vertragsstrafen identifiziert.

Solange es möglich ist, ist es wichtig auch die Materialien, die beim Bau eingesetzt werden, den Grad der Ausbauarbeiten vorzusehen. In Bezug auf den Preis wird normalerweise vereinbart, dass die Zahlung ratenweise erfolgt – beim Abschluss eines Vorvertrags, wenn bestimmte Phasen der Bauarbeiten erreicht wurden. Daraus kann man die Schlussfolgerung ziehen, dass beim Abschluss eines solchen Vertrags auch die Fristen zur Erledigung der Arbeiten in jeder der Bauphasen zwingend zu vereinbaren sind, damit für den Käufer die Zahlungspflicht entsteht. Es ist auch wichtig den Schlusstermin der Bauarbeiten zu vereinbaren.

Falls die bestimmten Fristen nicht eingehalten werden, hat der Käufer die Gelegenheit den Anspruch geltend zu machen, dass der Vertrag nicht eigehalten worden ist, und er kann Maßnahmen zur Wahrung seiner Interessen treffen, ohne dass es erforderlich ist, auf den Schlusstermin zum Aufbau des Gebäudes abzuwarten. Falls sich die Parteien einigen, kann die Erfüllung der Pflichten durch den Bauträger mit einer Hypothek, einem Pfand oder einer Bankgarantie gesichert werden.

Kosten bei einer Immobilienerwerb in Bulgarien?

Um eine notarielle Urkunde über den Kauf einer Liegenschaft zu erstellen, werden folgende Gebühren eingezogen:

Eine Notargebühr
а/ zur Ausfertigung eines Entwurfs der notariellen Urkunde sowie Schriftstücke und Papiere einzuholen – falls die Parteien den Notar damit beauftragen; und
b/ zur Bescheinigung des Geschäfts und zur Einholung der eingetragene Abschrift der Urkunde. Diese Gebühren werden nach dem Geschäftswert des Geschäfts festgelegt – also der höhere Wert zwischen dem Einheitswert des Grundstücks und dem vereinbarten Verkaufspreis.

Kauf auf den Halm

Es werden Gebühren zur Durchführung von Einsichtnahmen in die nationalen Datenbanken vom Einwohnermeldeamt und Bürgerservice und der bulgarischen Identitätsausweise erhoben. Solche Gebühren werden auf Grundlage vom Tarif der Notargebühren zum Gesetz über Notare und Notartätigkeit festgelegt, wobei der Kunde berücksichtigen sollte, dass die aufgeführen Beträge keine Mehrwertsteuer enthalten. Die Gebühren werden bei der Notarkanzlei unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Geschäfts, wobei dafür der Notar eine Musterrechnung / Rechenschaft erstellt.

Eine staatliche Notargebühr zur Eintragung der Urkunde – 0.1% aus dem bescheinigten Geschäftswert und ist beim Grundbuchamt im Tag des Vertragsabschlusses einzuzahlen.

Die Steuer beim Immobilienerwerb, die beim Gemeindeamt je nach dem Lageort des Grundstücks (Art. 44-47 Gesetz über Kommunalsteuer und Kommunalabgaben), wobei ihre Höhe vom Gemeinderat der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird.

Sonstige Gebühren – die Gebühr zur Ausfertigung einer Bescheinigung nach Art. 47 und Art. 48 Verordnung über die Eintragung – auch als Bescheinigung über die Grundstücksbelastung – 10 BGN für die Auskunft – eine Bescheinigung mit Ausstellungsfrist 7 Tage, und 30 BGN für die Auskunft – eine Bescheinigung mit Ausstellungsfrist 3 Tage;

Zusammengefasst kann ich antworten, dass es nicht möglich ist, im Voraus einen bestimmten Prozentteil der Geschäftskosten festzulegen, da dieser von den aufgeführten Regeln zur Festlegung der Beträge abhängig ist, jedoch überhöht er 4,5% des Wohnungswertes, wobei hier die Kosten für Vermittlungsverträge mit Immobilienmakleragenturen nicht eingeschlossen sind.

Notwendige Unterlagen zum Immobilienerwerb in Bulgarien ?

Kauf auf den Halm

Der Erwerb eines Eigentumsrechts an einer Liegenschaft durch den Bauträger ist auf zwei Art und Wissen möglich:
а/ durch den Erwerb des Eigentumsrechts an einer Bauanlage, die momentan aufgebaut wird und der maximale Höhenpunkt nicht erreicht ist, und
b/ durch den Erwerb des Eigentumsrechts an einer nicht vollendeter Bauanlage, für welche: 1/ ein Protokoll für den Rohbau als Fertigungsgrad ausgestellt wurde, d.h. bildlich dargestellt eine Geburtsurkunde für diese Bauanlage besteht und diese darf ein Geschäftsgegenstand darstellen, und 2/ ein Protokoll für den Rohbau als Fertigungsgrad ausgestellt wurde und es wurde eine Betriebsgenehmigung der Bauanlage /des Gebäudes erteilt.

Natürlich soll man mit diesen Unterlagen auch alle vorherigen Bauunterlagen, die ordnungsgemäß genehmigt sind, vorlegen – eine Baugenehmigung, die rechtskräftig geworden ist; ein genehmigtes Investitionsprojekt – Abschnitt Architektur und eine Erläuterung dazu; ein Protokoll für die Bebauungsgrenze und für den Stand; und sonstige – je nach der Bauart.

Die sonstigen Unterlagen sind die üblichen für alle Geschäfte – eine Bescheinigung für den gegenwärtigen Status des Verkäufers, falls er ein Händler ist; eine Skizze des Grundstücks, ein Plan / eine Skizze der Bauanlage, die ein Geschäftsgegenstand ist; eine Bescheinigung für den Einheitswert der Liegenschaft; ein Ausweis über Grundstücksbelastungen sowie Einschränkungen der Liegenschaft und sonstige Unterlagen je nach Bedarf.

Was für Maßnahmen muss man vor Verwaltungsbehörden nach dem Abschluss des Einkaufsgeschäfts treffen

Kauf auf den Halm

Nachdem der Notar dem Kunden eine Abschrift der eingetragenen notariellen Urkunde für den Kauf überreicht, soll der neue Eigentümer folgende Maßnahmen treffen:
а/ Eine Mustererklärung nach Art. 14 Gesetz über die Kommunalsteuern und Kommunalabgaben einreichen sowie Gebühren zur Eintragung der Änderung unter dem Grundbuchblatt beim jeweiligen Amt für Kommunalsteuern und Kommunalgebühren beim Gemeindeamt je nach dem Lageort des Grundstücks zahlen.

Es ist wünschenswert, dass diese Erklärung innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist von 60 Tagen nach dem Erwerb eingereicht wird, damit die Verhängung eines Säumniszuschlags vermieden wird;

b/ Anträge für die Änderung der Rechnungsposten für Stromversorgung, Trinkwasser und Abwasser, Wärmeversorgung, Festnetztelefon, Versicherungskosten (falls die Liegensachaft versichert ist) usw. auf seinen Namen einreichen.

Der Verkäufer reicht innerhalb derselben Frist von 60 Tagen und unabhängig vom Käufer einen Antrag beim jeweiligen Amt für Kommunalsteuern und Kommunalgebühren beim Gemeindeamt je nach dem Lageort des Grundstücks ein.

Falls Sie weitere rechtliche Beratungen brauchen, bitte wenden Sie sich an unsere Anwaltskanzlei „D.Vladimirov & Kollegen

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