Immobilien in Bulgarien aussuchen

Ja! Als EU-Bürger dürfen Sie in Bulgarien problemlos Immobilien erwerben. Sie können Eigentum an Gebäuden (Wohnungen, Häuser, Gewerbeobjekte) erwerben sowie Grundstücke für einen Zweitwohnsitz. Seit dem 01.01.2014 ist auch der Kauf landwirtschaftlicher Flächen möglich – allerdings unter besonderen Bedingungen (Wohnsitz in Bulgarien oder Eintragung als Landwirt im BULSTAT-Register).

In Bulgarien können Sie sowohl Wohnungen in Städten oder Ferienorten, Häuser am Meer oder in den Bergen, als auch Gewerbeimmobilien (wie Büros, Hotels oder Geschäfte) kaufen. Der Erwerb von landwirtschaftlicher Fläche ist ebenfalls möglich, jedoch eingeschränkt. Wichtig: Achten Sie darauf, ob das Grundstück reguliert ist und bebaut werden darf!

Der Kauf erfolgt in mehreren Schritten: Erst die rechtliche Prüfung (Due Diligence), dann ein schriftlicher Vorvertrag mit Anzahlung (meist 10 % des Kaufpreises), danach die notarielle Beurkundung beim Notar am Standort der Immobilie und schließlich die Besitzübergabe mit Protokoll. Das Eigentum geht mit der notariellen Beurkundung auf Sie über, nicht erst mit der Schlüsselübergabe!

Sie benötigen u.a.: notariellen Eigentumsnachweis, aktuelle Skizze oder Lageplan, Bauabnahmebescheinigung (Akt 16), Grundbuchauszug (Lastenfreiheit!), Steuerbescheinigung, Personaldokumente (ggf. mit Vollmacht), BULSTAT-Registrierung. Anwalt kümmert sich um die Vollständigkeit dieser Unterlagen.

Die wichtigsten Kosten sind: Grunderwerbsteuer: ca. 3,5 % des Kaufpreises, Notargebühren: ca. 0,1–1,5 %, Eintragungsgebühr: 0,1 %, Bankgebühren und ggf. Übersetzungskosten (ca. 100–200 EUR), Maklerprovision: etwa 3–5 %, falls ein Makler involviert ist. All diese Kosten sollten Sie bei Ihrer Kalkulation unbedingt einplanen.

Nach Erwerb müssen Sie: sich innerhalb von 2 Monaten beim Finanzamt anmelden, eine BULSTAT-Registrierung durchführen (falls Sie keine EGN-Nummer haben), sich bei Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom, Heizung) anmelden, jährlich Grundsteuer und Müllgebühren bezahlen. Diese Schritte sind verpflichtend, um Ihr Eigentum vollständig rechtlich abzusichern.

Die jährliche Grundsteuer beträgt zwischen 0,1 und 4,5 Promille der Steuerschätzung. Zahlung erfolgt in zwei Raten: bis 30.06. und bis 30.10. des laufenden Jahres. Wer bis zum 30.04. zahlt, erhält 5 % Nachlass. Für Hauptwohnsitze gibt es 50 % Steuerermäßigung, bei Behinderungen (50–100 %) sogar 75 %.

Typische Fehler sind: Vertrauen auf Online-Fotos ohne Besichtigung, Verzicht auf anwaltliche Überprüfung, Unkenntnis der Grundstücksrechte (insbesondere bei Ackerland), Barzahlungen statt gesetzlich vorgeschriebener Banküberweisungen. Ein erfahrener Anwalt schützt Sie vor diesen Risiken.

Der Vorvertrag ist eine verbindliche schriftliche Vereinbarung, die alle Hauptpunkte des Kaufs (Preis, Fristen, Bedingungen) regelt. In Bulgarien kann ein Vorvertrag sogar gerichtlich auf Abschluss des Hauptvertrags durchgesetzt werden! Deshalb ist rechtliche Beratung hier unverzichtbar.

Absolut ja! Das bulgarische Recht unterscheidet sich deutlich vom deutschen Recht. Ein spezialisierter Anwalt schützt Sie vor Fallstricken, prüft die Immobilie, erstellt oder prüft Vorverträge, begleitet die notarielle Abwicklung und unterstützt bei der BULSTAT-Registrierung und Steueranmeldung. 👉 Kontaktieren Sie uns für eine Beratung auf Deutsch: Telefon +359 897 90 43 91 oder Email: office@anwalt-bg.com!