Besonderheiten beim Hauskauf in Bulgarien

Der Kauf einer Immobilie ist typischerweise die größte finanzielle Transaktion im Leben eines Menschen. Aus diesem Grund schützt der Staat solche Käufe mit besonders strengen Verträgen. Die werden nicht nur schriftlich festgehalten, sondern außerdem von einem unparteiischen Dritten, dem Notar, aufgesetzt und bezeugt. Der Notar ist ebenfalls zuständig für die Aufklärung über Rechte, Pflichten und sonstige Inhalte des Schriftstücks, denn der Kaufvertrag einer Immobilie ist für einen Laien kaum verständlich, da er alle rechtlichen Fallstricke umgehen und in jeder Situation seine Gültigkeit haben soll.

Meist verwenden Notare ihren bewährten, rechtssicheren Immobilienkaufvertrag und ändern nur die individuellen Details. Viele Vertragsinhalte sind standardisiert. Z.B. gehören in jeden Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung folgende Angaben: Name, Geburtsdatum und Anschrift von Käufer und Verkäufer Genaue Bezeichnung der Immobilie, einschließlich übernommener Gegenstände vom Heizöl bis zur Hängelampe Löschung bzw. Übernahme ggf. bestehender Grundschulden Kaufpreis: Bei Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern sollte die Instandhaltungsrücklage extra ausgewiesen werden. Regelungen zu Kaufpreisfälligkeit und Kaufpreiszahlung: Der Notar klärt den rechtssicheren Eigentumserwerb und teilt dem Käufer mit, wann er bezahlen soll. Besitzübergang: Ab dem Datum der Schlüsselübergabe kann der Käufer die Immobilie nutzen; Schlüsselübergabe Beschaffenheit der Immobilie und Rechte des Käufers bei Mängeln Auflassung und Regelungen zum Eigentumsübergang: Die Immobilie wird für den Käufer im Grundbuch „reserviert“, die eigentliche Eintragung erfolgt erst nach Begleichung der Grunderwerbsteuer und natürlich des Kaufpreises. Sonstige Grundbucherklärungen: z.B. zu bestehenden Wohnungsrechten oder Grundpfandrechten bzw. zur Löschung dieser Rechte Ggf. Finanzierungsvollmacht: Finanziert der Käufer den Kaufpreis mit einem Darlehen, kann er die Immobilie damit als Sicherheit für die Bank verwenden.

Am Anfang der Überlegungen zum Immobilienkauf sollten die persönlichen Belange stehen. Sprich: Wie stellen Sie sich Ihr künftiges Wohnumfeld vor und welche Ansprüche haben Sie an die Immobilie? Und natürlich spielt es eine große Rolle, ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage erwerben oder ob Sie selber in dem Haus oder der Wohnung wohnen möchten.

Häufig hängen mit den Anforderungen an die Immobilienlage (ruhig & ländlich oder citynah?) auch die Wünsche hinsichtlich der Immobilie zusammen: Wer sich ein Haus mit großem Garten wünscht, wird – vor allem bei schmalerem Budget - eher in den Vororten oder ländlichen Lagen fündig. Gerade bei Häusern sollten Sie überlegen, welchen Stellenwert das Grundstück für Sie einnimmt. Wer lediglich gern draußen sitzt, braucht nicht unbedingt einen großen und damit arbeitsaufwändigen Garten. Möglicherweise kommt sogar eine Wohnung mit Gartenanteil in Betracht? Wer hingegen Spaß an Gartenarbeit hat, kann auch ein größeres Grundstück in Erwägung ziehen. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass die Gartenarbeit im Alter mühsam werden könnte. Auch hier gilt wieder, den Blick des Verkäufers einzunehmen.

Manchen Immobilienkäufern in spe fällt es leicht, die Auswahl zu treffen: Wer beispielsweise von hohen Decken, Stuck und Stilelementen träumt, muss nicht lange überlegen, ob er einen Alt- oder Neubau kaufen möchte. Und wer vom Bodenbelag bis zur Wandfliese und Lage der Steckdosen frei entscheiden will, ist mit einem Neubau besser bedient. Doch zumeist sind die Anforderungen weniger konkret, und dann gilt es abzuwägen, welche Vor- und Nachteile Neu- und Altbauten bieten.

Altbauten haben häufig großen Charme, die Umgebung ist meist gewachsen. Die Grundrisse sind oftmals so, dass sich vielfältige Nutzungsmöglichkeiten ergeben. Gerade Stilelemente wie z.B. sehr hohe Decken machen für viele den Reiz dieser Häuser aus. Doch hinter der stilvoll renovierten Fassade lauern oft bauliche Schwachstellen, die ein Laie nicht unbedingt erkennt. Nachteilig sind auch die höheren Heizkosten, die mit dem oftmals niedrigen energetischen Standard von Altbauten einhergehen. Und diese sind aufgrund der typischen hohen Decken in den Räumen ohnehin höher.

Wer sich für einen Neubau entscheidet, kann je nach Stadium des Neubaus (noch in Planung oder bereits fertiggestellt) noch eigene Wünsche einfließen lassen. Ein weiterer Vorteil: In den ersten Jahren fallen bei fachgerechter Bauausführung kaum Kosten für die Instandhaltung an. Auch der energetische Standard ist hoch, was zu niedrigen Heizkosten führt. Doch auch Neubauten können Schwachstellen aufweisen, so dass auch hier eine sorgfältige Besichtigung – gegebenenfalls mit einem Experten – oberstes Gebot ist. Als Nachteil dürfte die anfängliche Baustellenatmosphäre in Neubaugebieten gelten. Bis sich ein wohnliches Umfeld entwickelt, vergehen in solchen Arealen je nach Baufortschritt einige Jahre.

Bedenken Sie, dass zum Kaufpreis Ihrer Immobilie noch diverse Kaufnebenkosten hinzukommen. Auch etwaige Sanierungsmaßnahmen müssen Sie aus der ermittelten Gesamtsumme finanzieren können. Je nach Bundesland und Immobilie fallen nicht unerhebliche Kaufnebenkosten von bis zu 4 Prozent des Kaufpreises an. Diese schliesst aber die Maklerprovision aus . Es wird nur die Grunderwerbsteuer und Notarkosten abgerechnet. Die übliche Höhe der Maklercourtage fällt regional gleich aus.