Wird die Hypothek auf die aufgebauten Objekte innerhalb des Gebäudes übertragen?

Die Hypothek als eine Maßnahme zur Kreditsicherung, wobei der Kredit mir Rücksicht auf die Errichtung eines Gebäudes gewährt wird, hat ihre Wirkung bei der erstellten Freigabegenehmigung für Projektierung und einen freigegebenen Investitionsvorhaben für den Aufbau des zukünftigen Gebäudes. Da zum Zeitpunkt der Kreditgewährung die Bauarbeiten nicht begonnen hatten, kann die kreditgewährende Bank die Forderung sichern wie folgt:

– durch eine Hypothek des Erbbaurechts, falls eine solche eingeräumt wurde:

Der Besitzer des Grundstücks jedoch kann keine Hypothek in Bezug auf seine Bebauungsbefugnis einräumen, da die letzte kein selbstständiges dingliches Rechts ist, sondern eine Befugnis in Bezug auf den Inhalt seines Eigentumsrechts.

In diesem Fall mit der Gebäudeerrichtung in Rohbau erwirbt der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht des Gebäudes als ein selbstständiges Bauvorhaben. Die in Bezug auf das Erbbaurecht auf dem Grundstück eingeräumte Hypothek übergeht auch auf den Eigentumsrecht des Gebäudes, da der Sinn und die Zweckbestimmung des Erbbaurechts nämlich die Schaffung und der Erwerb des Erbbaurechts des Gebäudes ist, für die Errichtung von welchem sie eingeräumt wurde. Der Zusammenhang zwischen dem Erbbaurecht und dem Eigentumsrecht des Gebäudes bedingen den Übergang der in Bezug des Erbbaurechts bestehenden Belastungen und in Bezug auf das Eigentumsrecht des Gebäudes;

– Hypothek des Eigentumsrechts des Grundstücks:

Die Sicherungsfunktion einer ähnlichen Hypothek könnte bloßgestellt werden, falls nach der Durchführung der Bauarbeiten die Hypothek das neugebaute Gebäude nicht umfasst. Ein Grund dazu, dass  sich die Wirkung der Hypothek nicht auf das Grundstück in Bezug auf das neu gebaute Gebäude erstreckt, ist die Spezifik der Hypothek. Die Bestimmungen von Art. 166, Abs. 2, Art. 167, Abs. 2 und Art. 170 Gesetz über die Verpflichtungen und die Verträge verlangen für die gültige Entstehung des Hypothekenrechts das Vorhandensein einer genauen (einzelnen) Individualisierung seines Gegenstands. Bei der Einräumung einer Hypothek in Bezug auf das Grundstück ist in den meisten Fällen die einzelne Individualisierung eines Gebäudes, dessen Aufbau der Besitzer plant, unmöglich. Die Einschränkung der Hypothek als eine dingliche Last nur in Bezug auf das Eigentumsrecht und ihre Ausschließung in Bezug auf das Eigentumsrecht des Gebäudes erkennt ihr die Sicherungsfunktionen ab, da das errichtete Gebäude in den meisten Fällen den größeren Teil des Grundstückswertes erschöpft. Eine ähnliche Genehmigung widerspricht dem Sinn und der Bestimmung der Hypothek.

„Die Ausbreitung“ der Hypothek vom Grundstück auch in Bezug auf das darauf neu errichtete Gebäude kann auf Grundlage von einigen Argumenten begründet werden:

1. Die Gelegenheit das Grundstück zu bebauen stellt ein Teil des Inhalts des Eigentumsrechts dar: die Belastung (die Hypothek), die in Bezug auf das Ganze (das Eigentumsrecht) besteht, soll auch in Bezug auf seine Teile (die Bebauungsbefugnis) bestehen;
2. Die Anwendung der Rechtsfolgen der Anwachsung auch in Bezug auf die beschränkten dinglichen Rechte, was auch die Hypothekenrecht darstellt: laut Art. 111 Eigentumsgesetz werden die Bestimmungen über unbewegliche Sachen auch an die dingliche Rechte der Immobilien angewandt, falls gesetzmäßig nichts anderes vorgeschrieben ist. Eine dieser Bestimmungen ist Art. 92 Eigentumsgesetz, nach welchen der Besitzer des Grundstücks der Besitzer auch der Bauwerke und Anpflanzungen dort, falls gesetzmäßig nichts anderes vorgeschrieben ist. Die Anwendung von Art. 92 Eigentumsgesetz in Verbindung mit Art. 111 Eigentumsgesetz könnte die Formulierung folgender Regel begründen: die Person, die das Hypothekenrecht am Grundstück besitzt, auch das Hypothekenrecht an den Bauwerken und der Anpflanzungen dort besitzt, falls gesetzmäßig nichts anderes vorgeschrieben ist. Die Bestimmungen, die die Spezifik der Hypothek regeln, können nicht als „etwas anderes vorgeschrieben“ im Sinne vom Art. 92 Eigentumsgesetz behandelt werden, da in diesen Bestimmungen ein Text fehlt, der die Anwendung der Anwachsung (Art. 92 Eigentumsgesetz) nach Art. 111 Eigentumsgesetz ausschließt.
3. den Sicherungseffekt der Hypothek in Bezug auf dem nicht bebauten Grundstück zu erreichen: falls man durch die Bebauung des mit einer Hypothek belasteten Grundstücks die „Erschöpfung“ des Sicherungswerten der eingeräumten Hypothek zulässt, dies würde wesentlich die Nutzbarkeit der Hypothek des nicht bebauten Grundstücks als ein Mittel der Forderungssicherung reduzieren. Die Einschränkung der Hypothek ausschließlich in Bezug auf das Grundstück auch nach der Bebauung widerspricht dem Sinn der Sicherung und den Erwartungen der am zivilrechtlichen Verkehr beteiligten Personen.

Wegen der vorstehend dargestellten Erwägungen bin ich der Meinung, dass es vernünftiger ist den Geltungsbereich der Hypothek des Grundstücks sowie in Bezug auf das später errichtete Gebäude zu anerkennen. Der Grund dafür ist die Geltung der Anwachsung – Art. 92 Eigentumsgesetz in  Verbindung mit Art. 111 Eigentumsgesetz.

Mit Rücksicht auf die Spezifik der Hypothek de lege ferenda (wörtl. nach zukünftigem Recht) sollte man bei der Regelung der Hypothek noch ausdrücklich eine Bestimmung hinzufügen, die aufführt, dass bei der Gebäudeerrichtung in Rohbau innerhalb des mit Hypothek belasteten Grundstücks die in Bezug auf das Flurstück bestehende Hypothek auch unter dem neu eröffneten Grundbuchblatt des errichteten Gebäudes einzutragen ist.

Falls Sie weitere rechtliche Beratungen brauchen, bitte wenden Sie sich an unsere Anwaltskanzlei „D.Vladimirov & Kollegen“.