Was ist beim Hauskauf in Bulgarien zu beachten ?

Der Kauf eines Hauses in Bulgarien ist für die meisten Käufer ein einmaliges Erlebnis und das größte Rechtsgeschäft im gesamten Leben. Manchmal kommen Käufer, die eine Zweitwohnung in Bulgarien kaufen möchten und benötigen in dieser Hinsicht eine kompetente Rechtsberatung im Bereich Immobilienrecht in Bulgarien

Wenn sich nach dem Hauskauf Probleme ergeben, kann dies sehr teuer und ärgerlich werden.

Daher sollte ein Hauskauf möglichst gut und umfangreich vorbereitet werden, damit es später keine bösen Überraschungen gibt. Ich bin seit dem Jahr 2005 Immobilienanwalt in Bulgarien. Aufgrund meiner  Erfahrung aus den seitdem beurkundeten Kaufverträgen empfehle ich Ihnen folgendes vor Abschluss eines Kaufvertrages zu beachten:

Abwicklung des Immobilienerwerwerbs in Bulgarien

Wenn man ein Haus kaufen möchte, sollte natürlich zuerst geprüft werden, in welchem Zustand das Haus ist und ob Mängel bestehen.

Unsere Wirtschaftskanzlei kümmert sich um die gesamte Abwicklung des Immobilienerwerbs in Bulgarien, sowie Erstellung notwendige Unterlagen und Rechtsprüfung der vorhandenen Unterlagen. Der Verkäufer soll normalerweise die erste Informationen und Dokumenten dem Käufer zur Verfügung zu stellen.

Nach der Erhalt aller Dokumenten und Überprüfung der Sachstand, kann der Käufer zum Abschluss eines Vorvertrages weitergehen.

Es gilt also der Grundsatz: Anwalt beim Kauf ungebeding beauftragen !

Man sollte vor dem Abschluß eines Vorvertrages möglichst genau den Zustand des Hauses prüfen oder prüfen lassen, um nach dem Kauf keine bösen Überraschungen zu erleben.

Ihren Wunschhaus ist vollständig baurechtlich genehmigt ?

Als Käufer eines Hauses in Bulgarien sollte man prüfen, ob das zu erwerbende Haus in Bulgarien auch vollständig baurechtlich von der Baubehörde genehmigt ist.

Es kann sein z.B. sein, dass nach der Errichtung des Gebäudes in Bulgarien einige bauliche Massnahmen erfolgt sind ohne eine baurechtliche Genehmigung einzuholen. So könnte z.B. das Dachgeschoß oder das Kellergeschoß ohne Genehmigung ausgebaut worden sein. Ein ungenehmigter Ausbau in Bulgarien kann zu erheblichen Kosten und sogar zu einer Rückbauverpflichtung führen. Beim Bauamt der Gemeinde in Bulgarien kann ihren Anwalt Einsicht in die Baudokumentne des zu erwerbenden Gebäudes genommen werden, um dies rechtszeitig zu überprüfen.

Erschließungskosten beim Immobilienerwerb in Bulgarien ?

Vor dem Kauf einer Wohnung in Bulgarien, sollte geklärt werden, ob die Erschließungskosten, also die Kosten zum Anschluss an das Frischwasserkanal, Anschluss an den Abwasserkanal, den Bürgersteig und die Straßenbeleuchtung gegenüber der Stadt abgerechnet sind.

Es kommt gelegentlich in Bulgarien vor, dass diese entsprechenden Gebühren und Kosten erst längere Zeit nach Durchführung der Maßnahme abgerechnet werden. Das heißt, z.B. der Abwasserkanal kann in einer Straße vor 5 Jahren erneuert worden sein und er bis heute noch nicht abgerechnet worden.

Wenn Sie als Eigentümer eines Hauses in Bulgarien ins Grundbuch eingetragen ist, haften Sie gegenüber der Stadt für offene Erschließungskosten nach dem Erwerb dieser Immobilie in Bulgarien, auch wenn die Maßnahme zu einer Zeit durchgeführt wurde, als Sie noch nicht Eigentümer des Hauses waren.

Daher sollte vor dem Erwerb eines Hauses in Bulgarien seitens eines Immobilienanwaltes überprüft werden, ob aus der Vergangenheit noch Erschließungskosten offen sind.

Man kann dies klären durch einen Anruf bei der Stadtverwaltung und dort beim Tiefbauamt. Wenn Sie die Adresse des zu erwerbenden Hauses angeben, sollte man Sie mit dem dort zuständigen Sachbearbeiter verbinden. Dieser gibt in der Regel kostenlos Auskunft darüber, ob an der Stelle, wo sich das Haus befindet, die Erschließung vollständig abgerechnet wurde oder nicht. Gegen eine geringe Gebühr wird in der Regel auch eine schriftliche Auskunft erteilt.

Bestehen Baulasten ?

Ferner sollte vor dem Kauf eines Hauses geprüft werden, ob Baulasten bestehen. Es gibt ein Baulastenverzeichnis bei jeder Gemeinde. Durch eine Baulast kann die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks erweitert werden.
Wenn zum Beispiel bei einem Bauvorhaben die vorgeschriebenen Grenzabstände von drei Metern zur Grenze nicht eingehalten werden, gibt es die Möglichkeit, durch Einräumung einer Baulast auf die Grenze zu bauen.
Es gibt auch Baulasten, durch die sich ein Nachbar verpflichtet, einen Teil seines Grundstücks als Zufahrt zu stellen.

Baulasten werden nicht ins Grundbuch eingetragen. Notare prüfen vor der Beurkundung eines Kaufvertrages nur in das Grundbuch, aber in das Baulastenverzeichnis schauen Notare nur, wenn Sie ausdrücklich von den Beteiligten damit beauftragt werden. Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis können Sie auch selbst vornehmen. Die entsprechenden Unterlagen, also die Baulastenerklärung mit dem Lageplan,  werden bei der Stadtverwaltung und dort beim Vermessungs- und Katasteramt archiviert.

Überprüfung der Immobilie beim entsprechenden Ämter und Behörde

Das Immobilienregister ist ein System von Immobiliendaten auf dem Territorium der Republik Bulgarien und besteht aus vielen einzelnen Immobilien. Es werden die Handlungen aufgeführt, durch die das Eigentumsrecht oder ein anderes wirkliches Recht an Immobilien anerkannt, übertragen, geändert oder beendet wird. Die Zwangsvollstreckung und Hypotheken von NI sind im Grundbuch eingetragen.

Das Register zeigt den Status der genannten Umstände nach dem letzten Eintrag an und ermöglicht es, die Änderungen der eingegebenen Umstände sowie die durchgeführten Handlungen chronologisch zu verfolgen.

Im Grundbuch kann auf das Eigentum von Grundstücken, Eigentümern sowie auf deren tatsächliche Rechte und Beschränkungen Bezug genommen werden. Registrierungsanfragen können vor Ort in den Registrierungsbüros des Landes erfolgen, nachdem ihr Rechtsanwalt über konkrette Unterlagen verfügt und die entsprechenden Gebühren gezahlt hatt.