Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften

Die Hauptangst des Käufers ist ob er wirklich der Besitzer der Liegenschaft wird, die Kaufgegenstand ist. Ist der Käufer der tatsächliche Besitzer der Liegenschaft?

 

Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften (2)

Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften (2)

Die fehlerhaften Verhaltensweisen beim Kauf einer Liegenschaft werden immer ernsthafter und kommen immer häufiger vor. Der Abschluss von Geschäften bei ähnlichen Geschäften ist ohne Beteiligung eines Rechtsanwalts unmöglich und trotzdem bieten wir Ihnen einige Schritte im Sachenrecht, Schuldrecht, Familienrecht und Erbrecht an, die Ihnen den Zeitverlust, Geldmittel sparen könnten, und im schlimmsten Fall auch dem Eigentum berauben können.

Risiken, die mit dem Eigentum der Liegenschaft verbunden sind

Die Hauptangst des Käufers ist ob er wirklich der Besitzer der Liegenschaft wird, die Kaufgegenstand ist. Ist der Käufer der tatsächliche Besitzer der Liegenschaft? Hat er sich ordnungsmäßig ausgewiesen? Besteht die Möglichkeit, dass Sie auf eine Täuschung hereinfallen?

Was können Sie machen:

Es ist erforderlich das Eigentum der Liegenschaft mindestens für die letzten 10 Jahre zu prüfen. Der Verkäufer sollte Ihnen eine Eigentumsurkunde vorlegen (wie z.B. eine notarielle Urkunde, eine Gerichtsentscheidung, einen Vertrag usw), durch welche er sein Eigentumsrecht nachweisen kann.

Sie sollen sich darüber im Klaren sein, dass die Pflichten des Notars die Prüfung und Untersuchung der Eigentumsgesichte in den vergangenen Jahren nicht umfasst. Er ist auch nicht verpflichtet Ihnen zu erklären welches Geschäft für Ihnen günstiger ist – ein Verkauf, eine Schenkung, eine Übertragung gegen Unterhalt und Betreuung, und er ist nicht verpflichtet Ihnen zu erläutern ob es möglich ist für die Zukunft, dass das abgeschlossene Geschäft im Gerichtswege angefochten wird.

Risiken, die mit dem Geschäftsbevollmächtigten verbunden sind:

Fragen und Verdacht, die bei der Beteiligung eines/einer Geschäftsbevollmächtigten bestehen. Ist die Vollmacht gültig? Ist er/sie ausdrücklich dazu bevollmächtigt, die bestimmte Liegenschaft zu verkaufen? Was für einen Umfang hat seine/ihre Vertretungsmacht? Ist er / sie dazu berechtigt, einen Vorvertrag, Anhänge, notarielle Urkunde abzuschließen? Ist er/sie dazu berechtigt, den Verkaufspreis zu erhalten?

Was können Sie machen:

Eine ausführliche Prüfung der Vollmacht in Bezug auf die Gültigkeit ist erforderlich. Überprüfen Sie die Behörde, die die Vollmacht beglaubigt hat – den Notar, den Konsul, den Bürgermeister. Bitte berücksichtigen, ob eine solche Vollmacht überhaupt besteht, ob ihr Inhalt bestätigt ist, ob diese Vollmacht widerrufen wurde.

Risiken, die mit den Begleitunterlagen verbunden sind:

Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften

Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften

Wurde die Liegenschaft korrekt in den Flurkarten gemessen, aufgenommen und verzeichnet und in die Flurbücher eingetragen? Bestehen Abweichungen in der Fläche oder in den Grenzen bestehen mit der Eigentumsurkunde? Wurden die Steuern der Liegenschaft bis jetzt gezahlt? Ist die Liegenschaft im Namen aller Eigentümer verzeichnet?

Wurde die Liegenschaft richtig erklärt, wie nach der Eigentumsurkunde, damit wir eine Steuerwertbescheinigung einholen können? Was für eine Gültigkeitsdauer haben diese Urkunden?

Was können Sie machen:

Eine Bescheinigung über die Grundstücksbelastungen für die letzten 10 Jahre verlangen (nicht nur für das Grundstück, sondern auch für die Bruchteile des Landes dazu). Die Einsichtnahme nach der Personenkennzahl (PKZ) jedes einzelnen Eigentümers sowie nach dem Grundbuchblatt gewährleistet zusätzliche Sicherheit. Diese Bescheinigung ist erforderlich, damit ein großer Teil der möglichen Risiken und Probleme entstehen könnten. Dort werden die Grundstücksbelastungen aufgeführt, die die Liegenschaft belasten. Viele der Risiken bei Immobiliengeschäften sind nämlich Belastungen, die der neue Eigentümer gemeinsam mit der Liegenschaft, die er kauft, erwirbt, da diese Belastungen der Liegenschaft gehören, und nicht den Steuerpflichtigen.

Eine aktuelle Bescheinigung über die Grundstücksbelastungen, in welcher der Status der Liegenschaft und die Belastungen, falls solche bestehen, aufgeführt werden, kann dem zukünftigen Käufer viel Geld und Nerven sparen. Beim Kauf einer Liegenschaft in einem neu aufgebauten Gebäude unbedingt eine Inbetriebnahmebescheinigung verlangen.

Wenn Sie eine neue Wohnung direkt vom Bauherrn kaufen, ist es wichtig zu verlangen, dass er Ihnen die vorstehend bezeichnete Bescheinigung (auch Zeugnis Nr. 16 genannt) vorlegt. Falls eine solche Urkunde für das Gebäude nicht ausgestellt wurde, könnte es sich erweisen, dass Sie lang warten sollten, da ohne diese Bescheinigung ist das Gebäude nicht in Betrieb gesetzt und dort dasrf man nicht wohnen.

Eine der verbindlichen Urkunden, die Ihnen überflüssige Probleme sparen könnte, ist auch die Bescheinigung nach Art. 87 Steuer- und Versicherungsprozessordnung. Diese Urkunde bescheinigt die Schuldenfreiheit aller Eigentümer gegenüber dem Staat (unabhängig davon, dass sie vor dem Notar auch eine Erklärung nach Art. 264 Steuer- und Versicherungsprozessordnung ausfüllen). Der Sinn dieser Urkunde ist wie folgt: beim Verkauf der Liegenschaft füllt der Verkäufer eine Erklärung aus, dass er keine Schulden hat, jedoch es bestehen keine Sicherheiten, dass diese Angaben richtig sind (ausgenommen dass er strafrechtliche Haftung für die Erklärung falscher Angaben trägt), und dazu braucht man die Bescheinigung nach Art. 87 Steuer- und Versicherungsprozessordnung – da dort in einer offiziellen vom Staat ausgestellten Urkunde aufgeführt wird, dass der/die Verkäufer Schulden gegenüber dem Staat hat/haben oder bzw. wird die Schuldenfreiheit aufgeführt.

So werden Sie sicher sein, dass der Stadt als bevorrechtigter Gläubiger keine Maßnahmen in Bezug auf die Kündigung der notariellen Urkunde im Gerichtswege vornehmen wird. Die Familienstandsbescheinigung spielt auch ihre wichtige Rolle, da je nach dem Familienstand des/der Verkäufer viele Verwicklungen beim Kauf/Verkauf einer Liegenschaft eintreten könnten. Dadurch wird festgestellt ob die Liegenschaft während einer Ehe erworben wurde und eine eheliche Gütergemeinschaft darstellt, ob sie eine Familienwohnung ist oder nicht. Eine Bescheinigung über einen ausgewählten ehelichen Güterstand zwischen Eheleuten – wenn die Verkäufer Ehegatten sind und Sie über eine Familienstandsbescheinigung verfügen, die dies bestätigt, wäre es gut auch die Bescheinigung über den ehelichen Güterstand zu verlangen, damit Sie über die Fragen des Eigentums und der Risiken, eine solche Liegenschaft zu kaufen, im Klaren sind.

Erburkunde:

Das ist eine offizielle Urkunde, mit deren Hilfe der Verkäufer das Eigentum einer Liegenschaft verfolgen kann, um zu verstehen ob der Verkäufer der Eigentümer der von ihm durch Erbschaft erlangten Liegenschaft ist. Falls er wirklich der Eigentümer ist, ob er die gesamte Liegenschaft besitzt oder einen Teil davon sowie andere möglichen Varianten, bei welchen Verwicklungen mit dem Eigentum, die mit dem Kauf gerade von dieser Person entstehen könnten. Wenn Sie eine Liegenschaft von einer juristischen Person kaufen, wäre es gut eine ausführliche Prüfung der Unternehmensgeschichte oder des Verkäufers vorzunehmen. Es liegen Möglichkeiten vor, wenn Sie eine Liegenschaft kaufen können, für welche Belastungen in einem großen Wert vorliegen – sie sind in Pfand der Geschäftsanteile gegeben.

Es ist möglich, dass eine Hypothek oder Ansprüche von Gläubigern der Liegenschaft bestehen; die Gesellschaft kann Insolvenz oder eine Abwicklungsverfahren erklären. Deswegen ist es erforderlich den Eigentümer ausführlich zu prüfen, insbesondere wenn er eine juristische Person ist. Wenn der Käufer und der Verkäufer vor dem Notar erscheinen das Geschäft aufzulassen und er genehmigt die Kaufunterlagen, dies bedeutet nicht, dass volle Sicherheit und Unanfechtbarkeit des Eigentumsrechts bestehen.

Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften

Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften

Auch der gewissenhafteste Notar arbeitet mit den ihm vorgelegten Unterlagen, wobei seine Pflicht darin besteht, sich darüber zu äußern. Nur eine vertiefte Analyse der Unternehmensgeschichte und der Eigentümer der Liegenschaft für die letzten zehn Jahre wird ein wahres Bild über die tatsächliche Rechte der Parteien machen. Es bestehen immer Risiken, jedoch es gibt auch Empfehlungen und Schritte, denen man zu folgen zwecks Einschränkung der Risiken hat. Die Unterlagen sehen zu viel aus, jedoch ihre Einholung dauert einige Tage und spart Jahre in Sorgen und nicht geregeltes Eigentum.

Bevor Sie selbst als eine Partei in einem Immobiliengeschäft erscheinen, vergewissern Sie sich darüber, ob Sie über die erforderlichen Kenntnisse und Zeit verfügen, um die notwendigen Prüfungen durchzuführen.  Falls Sie sich dafür entscheiden die Dienstleistungen eines Fachmanns zu nutzen, sollen Sie zu sich als gute Fachleute bewiesene Experten Vertrauen haben, da die Fehler in Bezug auf Liegenschaften viel mehr aus die Vorbereitung des Geschäfts kosten.

Eine Liegenschaft mit Belastungen – eine Zeitbombe für den neuen Eigentümer. In der Hochsaison der Immobiliengeschäfte steigert sich die Unruhe wegen der bestehenden Belastungen der gewünschten Liegenschaft, und zwar ganz mit voller Berechtigung. Unsere Praxis zeigt, dass in allen 2 von 5 Geschäften ein solches Problem vorlag und der rechtzeitige Eingriff eines Fachmanns zur positiven Entwicklung beigetragen hat. Für Ihre Ruhe und Sicherheit gewähren wir Ihnen fachbezogene Informationen über die Belastungen der Liegenschaften und die damit verbundenen Risiken.

Der Ausweis über Grundstücksbelastungen (auch Bescheinigung über Eintragungen, Vermerke und Löschungen genannt). Die Belastungen einer Liegenschaft sind die Rechte Dritter, die keine Eigentümer dieser Liegenschaft sind. Das ist auch der Grund weshalb sie so genannt werden – da sie Belastungen des Eigentümers sind, die die Rechte an seiner eigenen Liegenschaft beschränken. Belastungen sind zum Beispiel: das Nutzungsrecht, das Erbbaurecht, das Wegerecht, die Hypothek, die Beschlagnahme, die eingetragene Klageschrift usw.

In den folgenden Zeilen behandeln wir einige der meist vorkommenden Belastungsarten, die auch eine besondere Bedeutung für Ihre Rechte beim Erwerb einer Liegenschaft haben. Das Nutzungsrecht ist die Gelegenheit eines Dritten, der kein Eigentümer ist, diese Liegenschaft zu nutzen.

Wenn Sie eine Liegenschaft mit dem Nutzungsrecht erwerben, dann ist dies mit vielen Umständen verbunden – Sie haben eine Liegenschaft erworben, die Sie nicht selbständig nutzen können. Dies ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass der Inhaber des Nutzungsrechts dort oder im Teil davon wohnen darf und zwar für einen Zeitraum, der in der Urkunde aufgeführt worden ist. Mit großer Wahrscheinlichkeit ist dieser Zeitraum lang (in den meisten Fällen lebenslang – solange die Person lebt). Der Ausweis über Grundstücksbelastungen ist eine zuverlässige Weise, sich vor einer solchen Belastung der Liegenschaft zu schützen.

Das Erbbaurecht – falls eine solche dingliche Last der von Ihnen gekauften Liegenschaft besteht, berechtigt sie die Person, zugunsten welcher sie eingeräumt wurde, ein Gebäude zu errichten und innerhalb der in der Urkunde aufgeführten Zeit sein Eigentümer zu werden, obwohl Sie das Grundstück gekauft haben. In diesem Fall sind Sie der Eigentümer eines Flurstücks geworden, welches Sie nicht vollwertig nutzen können.

Sie könnten dies vermeiden, falls Sie vor dem Kauf einer Liegenschaft eine Prüfung der eventuell bestehenden Grundstücksbelastungen vornehmen, indem Sie einen Ausweis über Grundstücksbelastungen einholen. Falls ein Dritter ein Wegerecht durch Ihr Grundstück besitzt, dann sind Sie verpflichtet ihm die Gelegenheit zu gewähren durch Ihr Vermögen zu gehen oder zu fahren, egal ob Sie damit einverstanden sind oder nicht. Und diese Verlegenheit könnte nur durch die vorläufige Prüfung der Liegenschaft in Bezug auf Belastungen mit einem Ausweis über Grundstücksbelastungen gespart werden.

Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften

Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften

Viel ernsthafter und gewichtiger sind folgende zwei Hypothesen beim Erwerb einer Liegenschaft mit den Belastungen Hypothek und Beschlagnahme. Falls in Bezug auf die von Ihnen gekaufte Liegenschaft eine Beschlagnahme eingetragen ist, dann ist es vielleicht erforderlich, dass Sie fremde Schulden zahlen, damit die von Ihnen gekaufte Liegenschaft nicht öffentlich versteigert wird und Sie ohne eine Wohnung bleiben, wobei dies in der Praxis sehr oft vorkommt. Obwohl Sie nachher diesen Betrag vom Schuldner, d.h. vom Eigentümer der Liegenschaft geltend machen können, das Ziel ist in eine solche Situation nicht zu geraten.

Das Gefühl fremde Schulden auszuzahlen oder auf der Straße zu bleiben, falls diese Liegenschaft Ihre einzige Wohnung ist, ist so zu sagen peinlich. Die Frage mit dem Kauf einer mit Hypothek belastetet Liegenschaft sieht ähnlich aus – falls der Schuldner seine Verbindlichkeiten gegenüber seinem Gläubiger nicht mehr zahlt oder seine Schulden nicht erloscht und der letzte keine andere Möglichkeit hat seine Forderungen einzuziehen, kann er sich auf die ihm zugunsten mit Hypothek belasteter Liegenschaft orientieren, und somit sind Sie der Benachteiligte.

Ein Risiko kann auch die Tatsache darstellen, dass der Kauf einer mit Hypothek belasteter Liegenschaft möglich ist, wobei das Gebäude auf einem vorher mit Hypothek belastetem Grundstück errichtet wurde. Die Hypothek kann auch ein gekauftes oder eingeräumtes Erbbaurecht von einem Grundstückseigentümer umfassen, dessen Grundstück vor der Einräumung mit einer Hypothek belastet wurde, falls in der Hypothek selbst nicht etwas anderes aufgeführt wurde. Damit Sie nicht in eine solche Situation geraten, raten wir Sie einen Ausweis über Grundstücksbelastungen einzuholen, der Ihnen viel Zeit, Nerven und Geld sparen könnte sowie Ihnen helfen könnte zu entscheiden ob Sie diese Liegenschaft kaufen sollen und unter welchen Bedingungen erfolgt dies.

Die eingetragene Klageschrift spielt auch eine wichtige Rolle, da davon man verstehen kann ob in Bezug auf die betroffene Liegenschaft momentan ein Verfahren zur Klärung der Eigentumsfragen anhängig gemacht ist. Da auch die Hypothese möglich ist, bei welcher die von Ihnen gekaufte Liegenschaft von einem Eigentümer ausschließlich nach den Unterlagen gekauft worden ist, jedoch nach der Gerichtsentscheidung könnte es sich erweisen, dass eine andere Person der Eigentümer der Liegenschaft ist. In dieser Situation haben Sie eine Liegenschaft von einem Nichteigentümer gekauft.

So sind Sie gegenüber allen der Eigentümer der Liegenschaft, ausgenommen der anderen Person, die das Eigentumtumsrecht beansprucht, jedoch wenn diese Person beschließt Sie von der Liegenschaft infolge einer ihr zugunsten rechtskräftig gewordene Gerichtsentscheidung zu entfernen – das ist ganz möglich, und Sie hatten eine Liegenschaft von einem Nichteigentümer gekauft. Damit Sie sich vor dieser Verlegenheit schützen, sollen Sie zuerst einen Ausweis über Grundstücksbelastungen einholen, so können Sie die richtige Entscheidung für Sie treffen. Das sind die meist vorkommenden Grundstücksbelastungen.

Die Bedeutung der vorstehenden Zeilen ist wie folgt: bei der Grundstücksübertragung werden sich die Rechte Dritter vorbehalten, unabhängig davon ob eine andere Person der Eigentümer wird – diese Rechte gelten weiter auch für ihn, d.h. wenn Sie eine solche Liegenschaft erwerben, sollten sie sie berücksichtigen.

Deswegen ist es nicht einfach einen Käufer für so eine Liegenschaft zu finden, oft bestehen extra Anforderungen bei der Gewährung von einem Kredit für solche Liegenschaften, Probleme könnten auch bei der Auflassung eines solchen Geschäfts entstehen. Um sich davor zu schützen, empfehlen wir Ihnen einen Ausweis über Grundstücksbelastungen der jeweiligen Liegenschaft einzuholen.

 

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