Erwerb von Immobilien BULGARIEN

„Generell ist die Rolle der Immobilienmakler nicht zu unterschätzen, da sie bei der Suche dabei helfen, Zeit und Ressourcen zu sparen“, erklärt RA Dimitar Vladimirov, Rechtsanwalt für bulgarisches Zivil- und Handelsrecht – Wirtschaftskanzlei „D. Vladimirov & Kollegen“ in Sofia. Erwerb von Immobilien BULGARIEN, Anwalt Kauf von Immobilien in Bulgarien, Rechtsschutz Hauskauf in Bulgarien, Immobilienerwerb Bulgarien anwalt, Anwalt immobilienrecht Bulgarien

Allerdings ist bei der Zusammenarbeit mit Maklern Vorsicht geboten: „Die Maklertätigkeit in Bulgarien unterliegt keiner Lizensierung“, sagt Konstantinova. So böten die Makler zwar den Käufern die Prüfung der betreffenden Unterlagen an, aber da sie sowohl Käufer als auch Verkäufer bei der Kaufabwicklung vertreten, kann dies in einem Interessenskonflikt enden.

Daher sollten Käufer auf jeden Fall auch einen Rechtsanwalt hinzuziehen – nicht nur, weil der ausländische Käufer zumeist weder die Regeln des dortigen Immobilienmarktes kennt, noch der Sprache entsprechend mächtig ist, um einem etwaigen Immobilienbetrug vorzubeugen. Zudem sollten die Eigentumsverhältnisse unbedingt durch einen Anwalt geprüft werden – sofern es eine oder mehrere Immobilien in die engere Auswahl geschafft haben.

Vor Abschluss des Vorvertrages sollte unbedingt die eigentumsrechtliche Situation überprüft werden. In Bulgarien gibt es nicht überall lückenlos geführte Grundbücher; zudem wurden Immobilien im Wege der Restitution an frühere Eigentümer zurückgegeben. Eine genaue Überprüfung der Frage, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer der Immobilie ist, schützt vor unangenehmen und teuren Überraschungen. Auch die Seriösität von Verkäufern, Bauträgern oder Maklern kann relativ schnell überprüft werden.

Unbedingt bei den Vorverträge wie auch der anschließende notarielle Vertrag bedürfen der anwaltlichen Überprüfung beantragen. Diese Vorverträge werden regelmäßig von Maklern im Interesse des Verkäufers erstellt und enthalten keine angemessene Risikoverteilung.

Die enstehenden Nebenkosten sind in dieser Hinsicht auch nicht zu unterschätzen. Bei der Eigentumsübertragung im Rahmen eines Kaufvertrages sind Steuern in Höhe zwischen 3.5 bis 4 % zu zahlen; bei einer Schenkung beträgt der Satz 5 %. Hinzu kommen Einschreibe- und Notargebühren von etwa 2 % des Kaufpreises sowie ggfs. Anwaltskosten.

Der Abschluss eines Vorvertrages und nachfolgenden notariellen Vertrages erfordert keine persönliche Anwesenheit. Sie können sich von einem Anwalt oder anderen Personen mit einer speziellen Vollmacht vertreten lassen.

Beim Kauf von „off plan“-Immobilien sollten unbedingt sowohl im Vor- als auch im notariellen Vertrag Entschädigungsregelungen bei Bauverzögerungen vereinbart werden, sowie rechtliche Überpüfung aller Dokumenten mittels eines eingeschalteten Anwalts in Bereich immobilienrecht.

Im übrigen gilt auch in Bulgarien nunmehr, dass Schnäppchen immer seltener werden und es vor allem auf die Lage und Qualität einer Immobilie ankommt. Daher sollte diese unbedingt vor dem Kauf besichtigt und das Umfeld geprüft werden.

Immobiliensuche und Prüfung der Eigentumsverhältnisse: Darauf sollten Käufer achten

Haben Käufer eine oder mehrere Immobilien gefunden, die als Kaufobjekt infrage kommen würden, sollten sie sich diese vor Ort genau anschauen und den tatsächlichen Zustand prüfen: „Anzeigen im Internet spiegeln nicht immer die Wahrheit wider“ sagt Konstantinova. Um auch versteckte Mängel wie Schimmelbefall hinter einer übermalten Wand zu finden, sollten Interessenten einen Bausachverständigen vor Ort zurate ziehen. Ist die Wahl auf eine Immobilie gefallen, geht es an den Preis: „Der Preis einer Immobilie ist in Bulgarien stets Verhandlungssache“, sagt RA D. Vladimirov.

Demnach sei je nach Zustand der Immobilie der Preis individuell zu verhandeln. Außerdem sollte ein Blick auf die Folgekosten hinsichtlich etwaiger Renovierungen erfolgen.