Baurecht in Bulgarien

Baurecht in Bulgarien

Baurecht in Bulgarien

Baurecht nach der bulgarischen Gesetzgebung (Gesetz über die Raumordnung)

Die Bestellung eines Baurechts ist ein entgeltliches, zweiseitiges Geschäft, bei welchem der Besteller des Baurechts aus seinem Eigentumsrecht ein beschränktes dingliches Recht ableitet und überträgt es im rechtlichen Bereich des Übernehmers des Bauchrechts.

Die wichtigsten Rechtsvorschriften, die den Gegenstand der Bestellung eines Baurechts regeln, sind das Eigentumsgesetz, das Gesetz über die Raumordnung und das Gesetz über die Verpflichtungen und die Verträge.

Die Bestellung eines Baurechts ist ein förmliches Geschäft, das zu seiner Wirksamkeit in der Form einer notariellen Urkunde ausgeführt werden soll, wie die Regel in Bezug auf alle Geschäfte zur Bestellung dinglicher Rechte von Immobilien lautet.

Das Baurecht ist ein kompliziertes Recht und umfasst das Recht des Übernehmers eine Immobilie innerhalb eines Gründstücks zu errichten, das nicht sein Eigentum ist, und danach die so errichtete Immobilie zu besitzen, zu nutzen sowie darüber zu verfügen.

Beim Baurecht in Bulgarien wird eine Ausnahme von der Regel gemacht, dass der Eigentümer des Grundstücks der Besitzer aller Sachen ist, die dauerhaft dazu befestigt sind, wobei eine Abgrenzung zwischen dem Eigentumsrecht am Grundstück und dem Eigentumsrecht am Gebäude gemacht wird.

Das Baurecht in Bulgarien innerhalb eines Grundstücks

wird in Übereinstimmung mit einem rechtskräftig gewordenen Ordnungsplan oder einer Entwurfsgenehmigung, erteilt vom Hauptarchitekten der Gemeinde oder des Bezirks, bestellt, wobei tatsächlich der Umfang des Baurechts von den Voraussetzungen des Ordnungsplanes beschränkt ist.

Im Prinzip wird das Baurecht mit einem Vertrag zwischen dem Besteller und dem Übernehmen des Baurechts bestellt, jedoch ist es möglich, dass ein solches Baurechts auch in einigen Fällen der Verlegung von allgemeinen Netzanschlussen und Anlagen der technischen Infrastruktur laut einer Anordnung des Gemeindebürgermeisters bestellt wird.

In der Praktik wurde durchgesetzt, dass die Bestellung eines Baurechts mit einer notariellen Urkunde einem Vorvertrag über die Bestellung eines Baurechts vorhergegangen wird, wobei in den meisten Fällen das Baurecht gegen eine Entschädigung bestellt wird.

Wie auch beim Kaufvertrag soll der Vorvertrag schriftlich abgeschlossen werden und Vereinbarungen in Bezug auf die wesentlichen Bedingungen des endgültigen Vertrags enthalten. Dieser Vertrag kann auch als endgültiger Vertrag auf dem Gerichtswege erklärt werden.

Die wichtigsten Punkte, die im Vorvertrag über die Bestellung des Baurechts zu vereinbaren sind, lauten: die Höhe der Entschädigung und ihre Art – Fertigkeitsgrad der Räume, Qualität und Preis der eingesetzen Baustoffe, Bautyps und alles, was maximal den Gegenstand der Entschädigung individualisiert, die Fristen zur Durchführung einer Änderung des Ordnungsplans des Grundstücks, falls eine solche erforderlich ist, bzw. Zur Erstellung und Genehmigung eines Ordnungsplans des Grundstücks, falls ein solcher zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrags nicht besteht, Fristen zur Abstimmung und Genehmigung des Investitionsvorhabens, zur Einholung einer Baugenehmigung, Beginn und Fertigstellung der Bauarbeiten und Einholung einer Inbetriebnahmegenehmigung, es ist erforderlich, dass auch Strafen im Falle einer Nichterfüllung der Pflichten der Vertragsparteien vorgesehen sind.

Das übliche Praktikum ist, dass die konkrete Lagen der Grundstücke, die ein Gegenstand der Entschädigung sind, nach der Abstimmung und Genehmigung des Investitionsvorhabens festgelegt wird.

Baurecht in Bulgarien

Baurecht in Bulgarien

Der folgende Schritt ist das Baurecht in der Form einer notariellen Urkunde zu bestellen, wobei die Bestandteile des Geschäfts identisch mit diesen beim Kauf von Grundstücken sind. In der notariellen Urkunde werden alle Bedingungen des Geschäfts sowie die konkrete Verteilung zwischen dem Besteller und dem Übernehmer des Baurechts der Grundstücke, mit Rücksicht auf welche die Bauarbeiten durchzuführen sind, beschrieben.

Der Besteller des Baurechts nimmt als eine Partei an den Bauarbeiten teil, je nachdem ob er für sich ein Teil des Baurechts vorbehalten hat. Es sind verschiedene Hypothesen in Bezug auf die Strukturierung der Verhältnisse zwischen dem Besteller und dem Übernehmer des Baurechts mit Rücksicht auf den Erwerb des Eigentumsrechts an den Grundstücken, die ein Gegenstand der Entschädigung sind, durch die Besteller und die Erleichterung oder die Erschwerung der Operativität der Bauarbeiten.

Mit dem Abschluß der Bauarbeiten und Erteilung einer Betriebsgenehmigung

des errichteten Gebäudes werden die Verhältnisse zwischen dem Besteller und dem Übernehmer des Baurechts beendet, ausgenommen wenn eine negative Entwicklung des Rechtsverhältnisses besteht.

Die kennzeichnenden Besonderheiten der Bestellung eines Baurechts sind wie folgt – der Eigentümer des errichteten Gebäudes, bzw. der Eigentümer von Objekten innerhalb des Gebäudes darf das Grundstück nutzen, solange dies für die Nutzung des Gebäudes je nach seiner Zweckbestimmung erforderlich ist, ausgenommen wenn in der notariellen Urkunde, mit welcher das Baurecht eingeräumt wurde, etwas anderes vorgesehen ist.

Der Eigentümer des Gebäudes, bzw. der Eigentümer von Objekten innerhalb des Gebäudes darf sein Baurecht ausschließlich bei der jeweiligen Anwendung der Bestimmungen von Art. 33 Eigentumsgesetz, d.h. nachdem dem Notar schriftliche Nachweise vorgelegt werden, dass er dem Grundstückeigentümer angeboten hat das Eigentumsrecht unter selben Bedingungen zu erwerben und vor ihm schriftlich erklärt, dass er diesen Angebot nicht angenommen habe.

Das Baurecht wird nicht erlöscht, wenn das Gebäude oder ein Teil davon untergeht, ausgenommen wenn in der notariellen Urkunde in Bezug auf die Bestellung etwas Anderes vorgesehen ist.

Das Recht auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten wird zugunsten des Grundstückeigentümers im Falle einer Verjährung erlöscht, wenn er im Laufe von 5 Jahren nicht geltend gemacht wird.

Folgen und Entscheidungen im Falle einer negativen Entwicklung der Geschäften mit Grundstücken

Baurecht in Bulgarien

Baurecht in Bulgarien

Die möglichen negativen Folgen beim Kauf von Grundstücken sind mit folgenden Punkten verbunden:

А) Wenn es sich erweist, dass der Verkäufer, bzw. der Besteller des Baurechts zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags nicht der Eigentümer des Grundstücks, das der Gegenstand des Geschäfts ist, gewesen ist. Bei dieser Hypothese da keiner Rechte übertragen könnte, die ihm nicht zustehen, gibt es auch kein Erwerb eines Eigentumsrechts, bzw. eines Baurechts durch den Käufer oder Übernehmer des Baurechts.

Die ordentliche Geschäftspartei darf davon zurücktreten, jedoch der Rücktritt soll auf dem Gerichtswege erfolgen, wobei in diesem Fall der Verkäufer, bzw. der Besteller des Baurechts verpflichtet ist, der anderen Geschäftspartei den bezahlen Prein zurückzugeben und ihm die Vertragskosten sowie die notwendigen und die nützlichen Verwendungen für das Grundstück zu bezahlen. Für die zusätzlich erlittenen Schäden und die entgangenen Gewinne kann die ordentliche Partei einen Ersatz nach dem allgemeinen Klageweg geltend machen. Dieser Ersatz wird die erlittenen Schäden und die entgangenen Gewinne umfassen, solange sie eine direkte und unmittelbare Folge der Nichterfüllung darstellen und beim Entstehen der Pflicht vorgesehen werden könnten.

B) Wenn das Grundstück mit dinglichen Lasten oder Anleihen belasten ist, oder wenn der Verkäufer, bzw. der Besteller des Eigentumsrechts der Eigentümer ausschließlich eines Teils des Grundstücks ist. In diesem Fall darf der Käufer, bzw. der Übernehmer des Baurechts den Rücktritt vom Verkauf auf dem Gerichtswege sowie einen zusätzlichen Ersatz für die erlittenen Schäden und die entgangenen Gewinne in den vorstehend bezeichneten Höhen geltend machen. Dieses Prinzip ist anzuwenden, nur wenn die Geschäftsumstände voraussetzen, dass der Käufer, bzw. der Übernehmer des Baurechts es nicht abschließen würde, falls er über diese Mängel informiert wäre.

C) Wenn das Grundstück sonstige Mängel hat, die seinen Preis oder seine Nutzungsmöglichkeiten wesentlich reduzieren. In diesem Fall ist der Verkäufer, bzw. der Besteller des Baurechts dafür verantwortlich, ausgenommen wenn die Mängel der anderen Geschäftspartei bekannt waren. Der Verkäufer und der Besteller des Baurechts haften auch wenn sie über den Mangel nicht wussten. Bei dieser Hypothese darf die ordentliche Vertragspartei die Rückzahlung des Preisen gemeinsam mit dem Verkaufskosten geltend machen, das Grundstück fü sich zu behalten und die Reduzierung des Preises verlangen sowie auch einen Ersatz die erlittenen Schäden und die entgangenen Gewinne im allgemeinen Klageweg verlangen.

D) Wenn die Oberfläche des Grundstücks den im Vertrag aufgeführten Angaben nicht entspricht. In diesem Fall, wenn die tatsächliche Oberfläche größer oder kleiner als die im Vertrag aufgeführte Oberfläche ist, wird der Preis des Flurstücks erhöht, bzw. reduziert. Der Käufer jedoch darf vom Vertrag zurücktreten, wenn die Oberfläche um 1/10 größer oder kleiner als die im Vertrag aufgeführten Angaben ist. Die Ansprüche zur Ausübung dieser Rechte durch den Käufer sind innerhalb von einem Jahr ab der Besitzübergabe am Grundstück geltend zu machen.